주택 임차인의 대항력이 인정되는 경우와 인정되지 않는 경우

주택 임차인의 대항력이 인정되는 경우와 인정되지 않는 경우 

 

 

 주택임대차보호법은 채권계약인 임대차 계약에서 제3자로부터 임차인을 보호하기 위해 민법의 특별법으로 제정되었습니다. 임차인이 주택의 인도와 전입신고라는 대항요건을 갖춘 경우 제3자에게 권리를 주장할 수 있는 권리 즉 대항력이 생깁니다. 주택임대차보호법상 대항력이 인정되는 경우와 인정되지 않는 경우에 대해 알아봅니다.

 

​주택임대차 대항력

대항력이란 임차인이 임대차 계약을 체결한 후 일정한 요건(대항요건)을 충족하면, 그 주택에 대해 새로운 소유자나 제3자에게도 임차인의 권리를 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다. 

 

대항 요건

임차인이 대항력을 얻기 위한 요건은 해당 주택에 입주하고 전입신고를 마쳐야 합니다.

주택의 인도 + 전입신고

 

​대항력 효력발생 시기

대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그다음 날 오전 0시부터 제3자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록을 마친 것으로 봅니다. 

 

주택임대차보호법 제3조 (대항력등)

①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 

 

주택임대차보호법상 대항력이 인정되는 경우

주임법상 대항력이 인정되려면 주택의 인도와 전입신고라는 대항요건을 갖추어야 하고 전입일과 인도일 중 나중날짜 다음날(오전 0시)에 대항력이 발생하게 됩니다.

​

-다가구주택의 건물지번만 기재하고 동, 호수는 기재하지 않은 경우

-아파트 명칭과 동, 호수를 기재하지 않고 전입신고와 확정일자를 받은 경우

-주인의 승낙을 얻고 미등기건물이나 점포를 주거용으로 개조한 경우

 

-임차인 모르게 제3자에 의해 주민등록이 이전된 경우

-임대인 동의를 얻은 후 임차권을 양도받은 경우

-동거가족의 주민등록은 그대로 두고 임차인만 퇴거를 한 경우

 

-간접점유한 임차인이 대항력을 인정받으려면 해당주택의 직접점유자가 주민등록을 마친 경우

직접점유는 점유자가 직접점유 하거나 점유보조자를 통하여 점유하는 것

간접점유는 점유자가 타인에게 점유를 이전한 경우

 

- 중소기업에 해당하는 법인이 임차한 주택에 법인 직원이 전입한 경우

-상가나 공장의 내부구조를 변경하여 주거로 사용하고 있는 경우

-출입국관리소에 외국인 등록을 한 외국인

 

-공무원 실수로 주민등록이 잘못기재 된 경우

-전소유자가 임차인이 된 경우에는 신소유자가 소유권이전등기를 마친 경우

-경매물건 낙찰자와 임대차 계약을 체결한 경우 낙찰자가 소유권을 취득한 즉시 대항력을 취득

 

-임대 아파트를 전대차를 한 경우 임차인이 아파트 소유권을 취득하면 전차인이 대항력을 취득

-신탁등기 전에 소유자와 임대차 계약을 하고 신탁등기가 이루어진 경우

-신탁등기 후에 입주한 임차인이 수탁자와 우선수익자의 동의를 얻어서 위탁자와 계약을 한 경우

 

-세대원이 선순위로 세 들어 살다가 세대합가가 된 경우 가장 먼저 전입한 날을 기준으로 한다.

-세대원전체가 일시적으로 이전했다가 재전입시에는 재전입 다음날 0시부터 대항력이 발생합니다.

 

​

주택임대차보호법상 대항력이 인정되지 않는 경우

-경매절차에서 전입신고 전에 (근) 저당권이나 (가) 압류등기가 되어 있는 경우

주택임대차법상 대항력은 임대차계약을 하고 전입신고와 인도를 요건으로 하고 있습니다.

경매에서의 대항력은 말소기준등기 이전에 대항요건을 갖춘 경우 대항력이 성립하게 됩니다.

 

-주민등록상 지번이 등기부상지번과 일치하지 아니한 경우

-다세대주택 전입신고 시 지번만 기재하고 동, 호수를 기재하지 않은 경우

-비주거용 건물을 불법 개조하여 주거용으로 사용하고 있는 경우

 

-전입신고를 잘못했거나 동, 호수 표시가 다를때

-주택임차인이 중소기업 법인이 아닌 경우

-소유자나 채무자와의 특수관계인이 임대차와 무관하게 임차인임을 주장하는 경우

 

-임차인이 금융기관 대출 시에 '무상거주 확인서'를 제출한 경우

-채권 회수만을 목적으로 채권자와 임대차 계약이 체결된 경우

-신탁등기 후에 수탁자와 우선수익자의 동의 없이 위탁자와 계약을 한 경우

 

​요약

주택임대차보호법상 대항력이 성립하려면 임차인이 임대차계약 체결 후 주택의 인도와 전입신고라는 대항요건을 갖추어야 하고 대항력의 효력은 대항요건을 갖춘 익일(다음날 0시부터)에 발생하게 됩니다. 대항력을 갖춘 경우 임차권은 물권화 되어 당사자뿐만 아니라 이해 관계있는 제3자에게도 권리를 주장할 수 있습니다.

 

 

상가 임차인의 대항력이 인정되는 경우와 인정되지 않는 경우

'주택임대차보호법'(주임법)의 주요 내용