상가 임차인의 대항력이 인정되는 경우와 인정되지 않는 경우

상가 임차인의 대항력이 인정되는 경우와 인정되지 않는 경우

 

 

상가건물 임대차보호법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 제정된 법률입니다. 상가임차인이 건물인도와 사업자 등록이라는 대항요건을 갖춘 경우 물권자와 유사한 지위를 갖게 되어 제3자에게 대항할 수 있습니다. 상가임대차보호법상 대항력이 인정되는 경우와 인정되지 않는 경우에 대해 알아봅니다.

 

상가임대차 대항력

상가임대차의 대항력은 임차인이 임대차계약을 체결한 후 대항요건을 갖춘 경우 제3자에 대하여 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.

 

임대차는 채권이므로 제3자에게 대항력이 없지만, 상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가임대차는 등기를 하지 않았다 하더라도 대항요건(건물 인도+사업자등록)을 갖추었다면 그다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다.

 

상가임대차보호법 제3조(대항력 등)

①임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ②임차건물의 양수인(그밖에 임대할 권리를 승계 한자 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

 

대항요건

1. 상가건물의 인도

건물의 인도란 점유의 이전을 말하며, 점유의 이전은 현실 인도, 간이인도, 점유개정에 의한 인도, 목적물반환청구권에 의한 인도를 포함합니다.

 

2. 사업자 등록

사업자란 사업상 독립적으로 재화 또는 용역을 공급하는 자를 말하며 개인이나 법인뿐만 아니라 비법인 사단, 재단도 포함합니다.

 

대항력 효력발생 시기

상가임대차 대항력의 효력은 대항요건(건물 인도+사업자등록)을 모두 갖춘 다음 날에 발생합니다. 건물의 인도와 사업자등록은 상가임대차보호법상 대항력의 취득 요건일 뿐만 아니라 존속 요건입니다.

 

 

상가임대차보호법 적용대상

​1. 사업자등록 대상 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용

2. 상가건물에 대해 등기를 하지 않은 전세계약(채권적전세)에도 적용됩니다

3. 지역별로 정해진 보증금 이하로 임차하는 경우에 적용됩니다.

 

상가건물 임대차보호법상 대항력이 인정되는 경우

상가임대차 대항력은 상가임대차 계약 체결 후 대항요건(건물 인도+사업자등록)을 갖추었다면 그다음 날부터 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있습니다. 

 

-건물 소유자가 변경되었음에도 불구하고 임차인이 적법하게 사업자등록을 하고 건물을 점유한 경우

-건물 소유권이 제3자에게 넘어가기 전에 사업자등록을 마쳤고, 상가를 인도받아 실제로 영업을 시작한 경우

 

-임차인이 상가점유 후 상가소유자가 변경되고 바로 사업자 등록을 완료한 경우

-상가임대차계약을 체결 후 사업자 등록을 신청하고 건물소유자가 바뀐 후 상가건물을 인도받고 영업한 경우

 

-임대차계약 후 상가를 점유하고 영업은 시작했지만 사업자등록을 마치기 전에 상가 소유자가 바뀐 경우

 

상가건물 임대차보호법상 대항력이 인정되지 않는 경우

상가임대차에서 사업자등록과 점유는 대항력을 인정받는 핵심 요소입니다. 사업자등록은 사업개시 20일 이내에 구비서류를 갖추어 관할세무서에 신청을 하여야 합니다.

 

-임차인이 사업자등록을 잘못된 주소로 한 경우

-상가 임대차 계약을 체결하고 임대차 보증금도 지급했지만, 실제로 상가를 사용하거나 점유하지 않은 경우

 

-폐업신고 후 다시 동일한 상호와 등록번호로 사업자를 재등록하는 경우

-상가임대차계약 체결 후 사업자등록을 즉시 신청했으나 상가 인도를 받기 전에 건물 소유자가 바뀐 경우

 

-건물일부를 임차한 경우 사업자등록 신청 시 임차 부분을 표시한 도면이 없는 경우

-임차인이 사업자등록 전에 상가건물에 가등기가 설정되고 가등기에 의한 본등기가 경료된 경우

 

-전소유주가 임차인이 되는 경우에는 새 소유주의 소유권이전일 익일 0시에 대항력이 인정됨

-임차인이 전대를 한 경우 전차인 명의로 사업자 등록이 되어 있어야 임차인의 대항력이 유지됨

 

요약​

상가건물임대차보호법상 대항력이 성립하려면 임차인이 임대차계약 체결 후 상가건물의 인도와 사업자 등록이라는 대항요건을 갖추어야 하고 대항력의 효력은 대항요건을 갖춘 익일(다음날 0시부터)에 발생하게 됩니다. 상가임차인이 대항력을 갖춘 경우 임차권은 물권화 되어 당사자뿐만 아니라 이해 관계있는 제3자에게도 권리를 주장할 수 있습니다.

 

 

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