상가건물 임대차보호법과 민법 임대차의 차이

상가건물 임대차보호법과 민법 임대차의 차이

 

 

상가건물 임대차에 관한 내용은 민법 임대차와 상가건물 임대차보호법에 언급이 되어 있습니다. 민법의 임대차와 상가건물 임대차보호법은 모두 임대차 관계를 다루고 있지만 법적 보호 범위와 내용에서 차이가 있습니다. 민법의 임대차와 상가건물 임대차보호법의 차이점을 알아봅니다.

 

상가건물 임대차보호법과 민법 임대차의 차이

1. 적용 대상

민법 임대차는 주거용 및 상업용을 포함한 모든 종류의 임대차에 적용되고 상가건물 임대차 중 지역별 환산보증금을 초과하거나 일시 사용하기 위한 임대차에 적용됩니다.

 

상가건물임대차보호법은 주로 사업자등록이 되는 영업용 상가건물 중 지역별로 정해진 환산보증금 일정액이하에 적용되는 민법의 특별법으로서 상가 임차인의 권리를 보다 강화해 보호합니다.

 

2. 대항력

민법 임대차는 임차인이 임대차 계약 후 임대차 등기를 한 때 제3자에게 임대차 계약을 주장할 수 있습니다.

 

상가건물 임대차보호법은 별도의 등기 없이도 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록 신청한 다음날부터  대항력을 취득하고 제3자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.

 

3. 계약 갱신 요구권

민법 임대차에서는 임차인은 특별한 갱신 요구권이 없으며, 계약 기간이 끝나면 계약 연장 여부는 임대인과 임차인의 합의에 따릅니다.

 

상가건물임대차보호법은 임차인은 임대차 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있으며 임대인은 정당한 사유 없이 갱신을 거부할 수 없습니다.

 

4. 임대차 존속 기간

민법 임대차에서는 계약 기간은 임대인과 임차인 간에 자유롭게 결정할 수 있으며 당사자간의 약정기간이 만료일까지 임대차관계가 존속합니다.

 

상가건물 임대차보호법에서는 최초 계약 기간이 1년 미만인 경우, 임차인은 1년으로 계약을 연장할 권리가 있습니다. 즉, 임차인이 최소 1년간 거주할 수 있는 권리가 보장됩니다.

 

5. 묵시적 갱신과 해지통고

민법 임대차에서는 양당사자가 상당한 기간 동안 미통지시 기존 계약과 동일한 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 묵시적 계약갱신 이후 양당사자의 통지로 중도해지가 가능하고 임대인이 통지 시 6개월, 임차인이 통지 시 1개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.

 

상가건물 임대차보호법에서는 계약만료 6개월부터 1개월 전까지 미통지시 기존 계약과 동일한 조건으로 갱신된 것으로 봅니다. 묵시적 계약갱신 이후 임대인은 중도해지가 불가하고 임차인은 중도해지 통지 후 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다.

 

6. 차임증감청구권

민법 임대차는 양당사자는 경제적 여건의 변화에 의한 차임증감 청구를 할 수 있으나 차임의 증감에 대한 구체적인 비율은 임대인과 임차인이 서로 협의해서 결정합니다.

 

상가건물 임대차보호법은 양당사자는 경제적 여건의 변화에 의한 차임증감 청구를 할 수 있으나 임대인의 차임 증액 시 차임 또는 보증금의 5%를 초과할 수 없습니다.

 

7. 임대료 인상 제한

민법 임대차에서는 임대료 인상에 대한 특별한 제한이 없으며, 임대인과 임차인 간의 합의에 따라 자유롭게 임대료를 결정할 수 있습니다.

 

상가건물 임대차보호법에서 임대료는 5%를 초과하여 인상할 수 없게 상한선이 제한되어 있고  임대료 인상은 1년 동안 금지되며, 이후에도 5%를 초과하는 인상은 제한됩니다.

 

8. 권리금 보호

민법 임대차의 경우 권리금에 대한 규정이 없는 반면 상가건물 임대차보호법에서는 임차인의 권리금 회수 기회를 보호하는 규정이 있으며, 임대인은 임차인이 권리금을 받을 기회를 방해해서는 안 됩니다.

 

 

 

민법의 임대차와 상가건물 임대차보호법 비교

구분	민법 임대차	상가건물 주택임대차보호법
적용대상	모든 종류의 임대차에 적용	사업자등록이 되는 영업용 상가건물 중 지역별로 환산보증금 일정액이하에 적용
대항력 취득	임대차계약 후 임대차 등기한 때	건물의 인도와 사업자등록 신청한 다음날부터
임대차 존속기간	당사자의 약정기간이 만료된 때	기간의 정함이 없거나 1년미만인 경우에는1년으로 보고 임차인은 1년미만의 유효함을 주장할 수 있음
계약갱신 요구권	계약갱신요구권 규정이 없고 당사자의 약정으로 갱신청구 가능합니다	임차인은 1회에 한해 전체임대차기간 10년을 넘지 않는 범위내에서 임대차 만료 6개월전부터 1개월전까지 계약갱신을 요구할 수 있음.
묵시적갱신과 해지통고	상당한기간 동안 미통지시 기존 계약과 동일한 조건으로 갱신된 것으로 본다. 묵시적 계약갱신 이후 양당사자의 통지로 중도해지 가능하고 임대인이 통지 시 6개월, 임차인이 통지 시 1개월이 지나면 해지의 효력이 발생함합니다.	계약만료 6개월부터 1개월 전까지 미통지시 기존 계약과 동일한 조건으로 갱신된 것으로 본다. 묵시적 계약갱신 이후 임대인은 중도해지 불가하고 임차인은 해지통지후 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다
임대료 인상	임대료 인상에 대한 제한 규정이 없고 임대인과 임차인 간의 합의에 따라 임대료를 결정할 수 있습니다.	임대료 인상 폭이 제한되어 있고 임대료는 연 5%를 초과하여 인상할 수 없습니다..
차임증감 청구권	경제여건 변화에 따라 양당사자는 차임증감청구가 가능하지만 증액과 감액의 비율은 임대인과 임차인이 서로 협의해서 결정합니다	경제여건 변화에 따라 양당사자는 차임증감청구가 가능하고 임대인의 임대료의 증액은 기존 임대료의 5%를 초과할 수 없습니다.
권리금 보호	권리금에 대한 규정이 없습니다.	임차인의 권리금회수 기회를 보호하는 규정에 따라 임대인은 권리금회수 기회를 방해해서는 안 됩니다.

 

요약

민법 임대차는 주거용, 상업용 등 모든 종류의 임대차 계약에 적용됩니다. 대항력 취득을 위해서는 임대차 계약 후 임대차 등기가 필요하고, 임차인의 보호가 상대적으로 약합니다.

 

상가건물 임대차보호법은 사업자등록이 되는 상가건물 중 지역별 환산보증금 일정액이하에 상가에 적용되며 상가 임차인이 보다 안정적인 영업을 할 수 있도록 법적으로 다양한 보호 장치를 두고 있습니다.