'부동산 가처분 '이해하기

'부동산 가처분' 이해하기

 

법적인 분쟁이 있을 경우를 대비하여 판결의 집행을 용이하게 하거나 확정판결까지 상대방의 재산을 보호하기 위한 임시적인 조치인 보전처분에는 가압류와 가처분이 있습니다. 가압류는 주로 금전적 채권을 확보하기 위한 보전처분이며, 가처분은 금전 이외의 채권에서 사용된다는 차이가 있습니다. 부동산 가처분에 대해 알아봅니다.

 

부동산 가처분

부동산 가처분은 법적으로 부동산의 소유권이나 점유권에 대해 다툼이 있을 때, 소송 결과가 나올 때까지 분쟁 중인 부동산을 임의로 처분하거나 손해를 입히는 것을 방지하기 위해 법원이 내리는 명령입니다.

 

부동산 가처분의 목적

부동산 가처분의 목적은 부동산에 대한 권리 분쟁이 해결될 때까지 현 상태를 유지하고, 분쟁 당사자의 권리를 보호하는 데 있습니다.

 

1. 재산의 처분 및 손실 방지

소송이나 분쟁 중인 부동산이 소송 결과가 나올 때까지 임의로 매각, 양도, 저당 설정되는 것을 방지하여 소송 후 승소한 당사자가 실질적인 권리를 행사할 수 있도록 보장합니다.

2. 현재의 점유상태 유지

소유권이나 점유권 분쟁 중에 해당 부동산의 점유 상태를 그대로 유지하여, 점유자가 임의로 점유권을 제3자에게 이전하거나 사용하게 하는 것을 막습니다.

3. 소송 결과의 실효성 확보

부동산과 관련된 분쟁에서 소송이 끝난 후 승소한 측이 부동산을 실질적으로 보호받고 권리를 행사할 수 있도록 보장하는 것이 목적입니다. 

4. 채권자 보호

권리나 소유권이 분쟁 중인 부동산에 대해 상대방이 재산을 임의로 처분해 버리는 상황을 막아 채권자의 권리를 보호하는 역할을 하기도 합니다.

 

부동산 관련 주된 가처분 

1. 처분금지가처분

부동산 소유권이나 권리를 보호하기 위한 조치로 상대방이 분쟁 중인 부동산을 소송 결과가 나올 때까지 매각, 양도, 저당 설정 등 임의로 처분하는 것을 금지하는 가처분입니다.

 

2. 점유이전금지가처분

현재 상태의 점유를 유지하기 위한 조치로 부동산 점유권에 관한 다툼이 있을 때 부동산을 실제로 점유하고 있는 사람이 그 점유 상태를 타인에게 이전하지 못하도록 금지하는 가처분입니다.

 

 

부동산 가처분 신청요건

부동산 가처분을 신청하기 위해서는 보전할 권리가 존재해야 하고 권리보전이 어렵게 될 가능성이 있어야 하며 본안소송과의 연관성이 있어야 합니다.

보전할 권리가 존재해야 함

가처분 신청인은 소유권, 임차권, 저당권 등과 같은 본안 소송에서 다투고자 하는 권리가 있어야 합니다. 

피보전권리의 긴급성

가처분을 통해 보호하고자 하는 권리가 위기에 처해 있거나, 상대방이 부동산을 처분함으로써 권리 보전이 어렵게 될 가능성이 있어야 합니다.

본안 소송과의 연관성

가처분 신청은 본안에서 주장하고자 하는 권리가 분명하고, 그 권리를 지키기 위한 조치로 가처분이 필요하다는 점이 입증되어야 합니다.

 

부동산 가처분 신청 절차

1. 가처분 신청서 작성 및 제출

가처분 신청서를 작성한 후  해당 부동산의 소재지에 있는 관할 법원에 제출합니다. 

2. 법원의 심사 

법원은 제출된 가처분 신청서를 바탕으로 서류 심사를 진행하고 피신청인의 의견을 청취할 수 있습니다. 

3. 법원의 담보 제공 요구

가처분 신청이 인용될 경우 피신청인이 입을 수 있는 피해를 보전하기 위해 법원이 결정한 방식과 금액에 따라 담보를 제공하도록 요구할 수 있습니다.

4. 가처분 결정

법원은 가처분 신청이 적절하다고 판단되면 인용 결정을 내리고, 요건을 충족하지 못한다고 판단하면 기각 결정을 내리게 됩니다.

5. 가처분 집행

가처분 결정이 인용되면, 신청인은 법원의 집행 명령을 받아 상대방 부동산에 가처분 등기를 신청하여 가처분 효력을 발생시키고 부동산에 대한 처분 등이 제한됩니다.

 

가처분 등기의 효력

1. 처분 금지 효과

가처분 등기가 이루어지면 가처분 등기가 기재된 부동산에 대해서는 소유자가 매매, 임대, 담보 설정 등 처분 행위를 할 수 없게 됩니다.

2. 제3자에 대한 효력

가처분 등기는 제3자에게도 효력을 발휘합니다. 가처분 등기가 기재된 부동산을 거래할 경우 그 거래는 법적으로 무효가 될 수 있습니다.

3. 법적으로 확정적인 효력

가처분 등기는 법원에서 이미 결정된 사항이므로, 법적으로 확정적인 효력을 지니며, 가처분 신청인이 향후 권리를 주장할 때에도 유리한 상황을 만들어 줍니다.

4. 대외적 공시의 효과

가처분 등기는 공시의 효과를 가지므로, 권리자가 외부에 명확히 공시되고 해당 부동산이 가처분 상태임을 대외적으로 알리는 역할을 합니다.

5. 강제 집행의 기초

가처분 등기는 상대방이 이를 위반하거나 권리 행위를 하려고 할 때 상대방의 불법적인 처분 행위를 중지시킬 수 있는 근거가 되고 신청인은 필요한 경우 법원에 강제 집행을 요청할 수 있습니다.

 

요약

부동산 가압류는 금전 채권을 확보하기 위한 보전조치이며 가처분은 소유권, 점유권 등 비금전적 권리를 보호하기 위한 보전조치라는 차이가 있습니다.

 

부동산 가압류와 가처분은  모두 채권자의 권리를 보호하기 위해 본안 소송 전에 법적권리나 재산을 보호하기 위해 사용되는 임시적 법적 수단이고 재산이나 권리에 대한 처분 제한의 효과가 있습니다.

 

'부동산 가압류' 이해하기