특수지상권 이해하기 (특수지상권 종류와 주요 내용)

특수지상권 이해하기 (특수지상권 종류와 주요 내용)

 

 

지상권은 보통 건물이나 공작물을 짓기 위해 타인의 토지를 자신이 필요한 대로 사용할 목적으로 설정하는 권리입니다. 일반 지상권과는 달리 특정한 목적에 따라 특별히 부여되는 권리로 특수지상권이 있습니다. 특수지상권의 종류와 내용에 대해 알아봅니다.

 

특수지상권

특수지상권은 일반적인 지상권과는 다르게, 특정 법률에 의거하여 특수한 목적을 위해 제공된 지상권으로 구분지상권, 분묘기지권, 법정지상권, 관습법상법정지상권 등이 있습니다.

 

구분지상권

구분지상권이란 건물이나 그 밖의 공작물을 소유하기 위해 타인 토지의 지상이나 지하의 공간에 범위를 정하여 사용하는 지상권의 일종입니다.

 

지하철 부지나 자하차도, 아파트, 지하주차장, 지하상가, 고가도로 등을 건설할 때 구분지상권을 설정해 특수목적에 맞게 토지를 이용할 수 있습니다.

 

민법 제289조의 2 (구분지상권)

①지하 또는 지상의 공간은 상하의 범위를 정하여 건물 기타 공작물을 소유하기 위한 지상권의 목적으로 할 수 있다. 이 경우 설정행위로써 지상권의 행사를 위하여 토지의 사용을 제한할 수 있다.

 

②제1항의 규정에 의한 구분지상권은 제3자가 토지를 사용·수익 할 권리를 가진 때에도 그 권리자 및 그 권리를 목적으로 하는 권리를 가진 자 전원의 승낙이 있으면 이를 설정할 수 있다. 이 경우 토지를 사용·수익 할 권리를 가진 제3자는 그 지상권의 행사를 방해하여서는 아니 된다.

 

분묘기지권

분묘기지권이란 타인의 토지 위에 분묘를 설치한 경우 그 분묘를 유지하고 관리하기 위해 토지의 사용을 허용받는 권리입니다. 

 

분묘기지권은 토지소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치했거나 토지소유자의 승낙 없이 분묘를 설치한 때에는 20년간 평온·공연하게 분묘를 점유한 경우에 인정됩니다.

 

 

법정지상권

법률에 의해 자동으로 성립하는 지상권으로, 토지와 건물이 동일인에 속하는 상태에서 토지와 건물이 각각 다른 소유자에게 속하게 되는 경우, 건물이 철거되지 않고 계속 유지될 수 있도록 법률에 따라 인정되는 권리입니다.

 

민법 제366조 (법정지상권)

저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

 

법정지상권의 종류

1. 건물전세권과 법정지상권​

전세권 설정 후 토지소유자가 다르게 된 경우

2. 저당물경매와 법정지상권

저당권을 실행하여 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우

3. 담보가등기물 경매와 법정지상권

담보가등기의 실행으로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우

4. 입목의 경매와 법정지상권

입목경매 등의 사유로 토지와 입목의 소유자가 다르게 된 경우

 

관습법상의 법정지상권

관습법상 법정지상권은 민법에 명시되지 않고, 관습법에 따라 인정되는 지상권으로 토지와 건물이 동일소유자에게 속하였다가 토지이용권에 관한 합의 없이 매매 등으로 토지와 건물소유자가 달라진 경우에 지상권의 성립을 인정하는 것을 말합니다.

 

관습법상 법정지상권의 성립요건

1. 토지와 건물이 동일인 소유일 것

2. 토지가 매각 등으로 소유가 분리될 것

3. 건물철거특약 없이 건물이 존속할 것

 

법정지상권과 관습법상 법정지상권 차이

성립 근거	민법에 따른 법률 규정	관습법에 따른 판례
성립 방식	법률에 의해 자동으로 성립	판례에 따라 성립, 법원이 판단
성립 요건	경매, 상속, 매매 등으로 토지와 건물 소유권이 분리된 경우	토지와 건물의 소유권이 분리된 후, 건물의 존속 필요성이 있을 때
적용 범위	민법이 적용되는 범위 내에서만 성립	관습법이 적용되는 범위에서 성립, 개별 판례에 따라 달라질 수 있음
존속 기간	30년 등 법률에 따른 기간	판례에 따라 다름

 

법정지상권과 관습법상 법정지상권은 법률의 규정에 따른 물권변동이므로 등기 없어도 취득을 하지만  처분하는 경우에는 등기를 하여야 합니다. 

 

요약

타인의 토지를 사용할 수 있는 권리인 지상권에서 좀 더 공익적인 특수한 목적을 위해 설정하는 것이 특수지상권입니다. 구분지상권은 아파트나 지하철 건설할 때 주로 활용이 됩니다.

 

법정지상권은 민법에 명시된 법률에 따라 성립하는 법정 권리이고 관습법상 법정지상권은 관습법과 판례에 따라 성립되는 권리입니다. 모두 토지와 건물의 소유권이 동일하다가 분리될 때 건물소유자를 보호하기 위한 법적인 장치입니다. 

 

 

지상권 이해하기 (지상권 설정과 소멸)