지상권 이해하기 (지상권 설정과 소멸)

지상권 이해하기 (지상권 설정과 소멸)

 

 

민법의 물권 중에서 사용, 수익을 목적으로 하는 용익물권으로 전세권, 지상권, 지역권이 있습니다.  지상권은 주로 계약에 의해 타인의 토지를 사용하기 위한 권리이므로 토지등기부 을구에서 확인을 할 수 있습니다. 지상권의 주요 내용에 대해 알아봅니다.

 

지상권

지상권은 법적으로 독립된 물권으로서 타인의 토지 위에 건물이나 구조물을 소유하거나 그 토지를 특정 용도로 사용할 수 있는 권리를 말합니다.

 

지상권은 주로 건물이나 구조물의 소유를 위해 설정될 뿐만 아니라 농업, 광업, 기타 산업을 위한 용도로도 설정됩니다.  지상권을 설정하면 그 토지를 일정 기간 동안 자유롭게 사용할 수 있는 권리가 생깁니다.

 

민법 제279조 (지상권의 내용)

지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.

 

지상권의 법적 성질

1. 물권적 성격

지상권은 타인의 토지를 일정한 목적을 위해 사용할 수 있는 권리로 민법상 물권(物權)으로  배타적인 지배권을 가지는 권리입니다.

2. 용익물권

지상권은 타인의 토지를 독점적으로 사용하여 사용 이익을 얻기 위한 위한 용익물권으로 토지소유권과는 별도로 독립적으로 존재합니다.

3. 배타적 사용권리

지상권자는 해당 토지를 독점적으로 사용할 수 있는 권리로 상대방에게만 주장할 수 있는 채권과 달리 제3자에 대해서도 대항할 수 있습니다.

4. 양도성과 상속성

지상권은 독립적인 물권으로 지상권자는 다른 사람에게 지상권을 매각하거나 양도할 수 있으며, 본인이 사망할 경우 상속인이 이를 승계할 수 있습니다. 

5. 존속기간과 지료의 설정

지상권은 계약에서 정한 일정한 기간 동안 유지되며 법적으로 건물 소유를 위한 지상권은 최대 30년까지 설정할 수 있습니다. 지상권 설정 시 지료를 지급할 수 있으며 당사자 간의 계약에 따라 지료 없이도 지상권을 설정할 수 있습니다.

6. 물권적 청구권

지상권자는 자신의 권리를 침해하는 제3자나 토지 소유자에 대해 이를 배제하고 원상회복을 요구할 수 있는 물권적 청구권을 행사할 수 있습니다. 

 

 

지상권의 취득(설정)

법률행위에 의한 취득

지상권은 지상권설정자(토지소유자)와 지상권자(토지를 사용하려는 자)가 지상권설정계약을 체결하고 지상권 설정등기를 하여야 성립합니다. 이때 등기의무자는 지상권설정자(토지소유자)이고 등기권리자는 지상권자입니다.

법률의 규정에 의한 취득

지상권은 상속, 공용징수, 판결, 경매나 그 밖의 법률의 규정에 따라 취득할 수 있으며 법률규정에 의한 지상권 취득은 등기를 필요로 하지 않지만 처분하기 위해서는 등기를 하여야 합니다.

 

지상권 설정의 유형

건물 소유를 위한 지상권

지상권 설정의 가장 일반적인 형태로, 주택이나 상업용 건물의 소유자가 토지 소유자와 지상권 설정 계약을 체결하고 건물을 짓습니다.

산업적 이용을 위한 지상권

농업, 광업, 기타 산업적 목적으로 토지를 사용할 때 설정됩니다. 

일시적 사용을 위한 지상권

도로나 철도, 전력선 등의 설치를 위해 토지를 일시적으로 사용하는 경우에도 지상권이 설정될 수 있습니다. 

 

지상권 존속기간

계약에 의한 존속기간

지상권의 존속기간은 계약 당사자 간의 협의에 따라 정해집니다. 계약에 의해 법정존속 기간 내에서 당사자가 협의해 그보다 짧은 기간으로 설정할 수 있으며, 특별한 사유가 있으면 법정 기간보다 더 긴 기간으로도 설정할 수 있습니다.

 

법정 존속기간

1. 건물 소유를 위한 지상권

주택, 상업용 건물 등 영구적인 건물을 소유하기 위해 타인의 토지를 사용하는 경우 최대 30년까지 설정할 수 있습니다. 30년이 만료되면 지상권은 소멸하지만, 당사자 간의 합의에 따라 기간 연장이 가능합니다. 

 

2. 건물 외의 공작물이나 기타 구조물 설치를 위한 지상권

농업용 비닐하우스, 임시 창고, 임시 가건물 등 건물이 아닌 다른 공작물을 세우기 위한 경우에는 최대 15년의 기간 동안 설정할 수 있습니다.

 

3. 기타 용도로 토지를 사용하는 경우

농업, 목축, 광업 등 산업적 목적을 위한 토지 사용에는 최대 20년까지 설정할 수 있습니다. 

 

민법 제280조 (존속기간을 약정한 지상권)

①계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.

1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년

2. 전호 이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년

3. 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년

②전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다.

 

민법 제281조 (존속기간을 약정하지 아니한 지상권)

①계약으로 지상권의 존속기간을 정하지 아니한 때에는 그 기간은 전조의 최단존속기간으로 한다.

②지상권설정당시에 공작물의 종류와 구조를 정하지 아니한 때에는 지상권은 전조 제2호의 건물의 소유를 목적으로 한 것으로 본다.

 

지상권의 소멸

지상권의 소멸은 지상권자가 더 이상 해당 토지를 사용할 권리를 상실하게 되는 것을 의미하며 지상권이 소멸하면 지상권자는 해당 토지에 대한 사용 권한을 상실하게 되며, 토지 소유자는 토지를 자유롭게 사용할 수 있는 권리를 되찾습니다.

 

지상권 소멸 사유

-존속기간 만료에 따른 소멸

-설정목적달성 또는 사용 불가능

-지상권자의 포기

-소멸시효에 의한 소멸

-법원의 판결에 의한 소멸

토지소유자의 청구에 의한 소멸

-공익사업을 위한 수용

 

지상권 소멸 효과

지상권이 소멸한 후에 지상권자는 건물, 기타 공작물이나 수목을 수거하여 토지를 원상에 회복하여야 합니다. 지상권자가 토지 위에 건물이나 구조물을 소유하고 있을 경우, 토지 소유자는 해당 건물이나 구조물의 철거를 요구할 수 있습니다.

 

지상권 소멸 후에도 건물이 철거되지 않으면, 지상권설정자(토지소유자)가 상당한 가액을 제공하여 그 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있고 이때 지상권자는 정당한 이유 없이 이를 거절하지 못합니다. 

 

요약

지상권은 일정한 지료를 내고 약정한 존속기간까지 토지를 사용할 수 있는 권리로 타인의 물건을 사용하는 임대차계약과 유사합니다.

 

지상권은 채권인 임대차와 달리 배타적인 성격을 가진 물권으로 타인의 토지를 특정용도로 사용하기 위해 토지소유자와 자상권자가 계약에 의해 성립하고 지상권등기를 통해 권리를 취득합니다.

 

 

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