전세보증보험('전세보증금 반환보증') 가입대상과 가입거절 사유

전세보증보험('전세보증금반환보증') 가입대상과 가입거절 사유

 

 

최근 몇 년간 전세사기와 깡통전세 등의 문제로 인해 세입자들이 보증금을 회수하지 못한 사레가 급증하면서 전세보증금을 지킬 수 있는 방안에 대한 관심이 어느 때보다 높습니다. 세입자들이 보증금을 지키는 대표적인 방법으로 대항력과 확정일자, 전세권설정등기 그리고 전세보증보험을 가입하는 것이 있습니다. 전세보증보험 가입대상과 가입거절 사유에 대해 알아봅니다.

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전세보증보험 (전세보증금 반환보증)

전세보증금 반환보증은 전세계약 종료 후 임차인이 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못한 경우 보증회사가 이를 대신 지급하고, 대위변제한 보증금은 보증회사가 집주인으로부터 회수하는 상품으로 임차인이 전세금을 안전하게 지키기 위한 필수적인 보호 장치입니다.

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전세보증보험 가입대상

전세보증보험 가입대상은 단독, 다가구, 다중, 연립 혹은 다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트 이어야 합니다. 보증신청인은 전세계약서 상의 임차인이어야 하지만 법인이나 외국인도 가능합니다.

 

다만 전세집에 어떤 문제가 있어서 보증보험 기관이 집주인 대신 세입자에게 전세금을 반환해 주더라도 추후 그 전세금을 회수할 수 없는 경우에 해당되는 경우에는 전세보증보험을 거절하게 됩니다.

 

 

전세보증보험이 거절되는 사유

전세보증보험이 거절되는 경우는 ①가입 자체가 거절되거나 ②가입은 했으나 보증기관으로부터 보험금 지급이 거절되는 경우를 말합니다.

 

전세금이 초과되는 경우

5억 원(기타 지역), 7억 원(수도권)을 초과하는 경우는 가입신청이 거절됩니다.

 

전셋집이 주택이 아닌 경우

주택이란 등기부나 건축물대장상 단독주택, 다가구주택, 다중주택, 연립주택, 다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트를 말합니다. 공관이나 가정어린이집, 공동생활가정, 근린생활시설 등은 보증대상주택에서 제외됩니다.

 

등기부 갑구에 권리침해 등기가 있는 경우

부동산등기부등본 갑구에 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 권리침해 내역이 있는 경우에는 전세금으로 말소가 가능해야 보증보험이 가능합니다.

 

등기부 을구에 선순위 채권이 과다한 경우

1. 전세금 및 선순위채권 합계가 주택가격의 90% 초과(공시가격의 140%를 주택가격으로 봅니다)

2. 선순위채권이 주택가액의 60% 초과

3. 단독, 다가구주택의 경우 선순위채권과 선순위보증금 합계가 주택가액의 80% 초과

 

 

 

전세집이 위반건축물인 경우

건축물대장에 위반건축물 기재가 있으면 전세대출이 불가능(아파트는 제외) 합니다.

 

소유자와 임대인이 다른 경우

전세집의 건물과 토지가 임대인의 소유가 아니거나 소유자가 다른 경우는 가입신청이 거절됩니다.

 

계약기간이 1년 미만인 경우

주택임대차보호법의 적용을 받을 수 없는 1년 미만인 일사사용 임대차로 인정될 경우 가입신청이 거절됩니다.

 

공인중개사 없이 계약하는 경우

공인중개사 없이 전세계약을 체결하면 집주인과 세입자가 보증기관을 속이고 보험금을 가로챌 수 있기 때문에 문제가 됩니다.

 

계약서에 채권양도금지 특약이 있는 경우

전세계약서에 채권양도금지 특약이 있으면 보증기관이 전세금반환채권을 담보물로 받을 수 없기 때문에 문제가 됩니다.

 

전세대출 시 대출보증에 가입하여 전세금반환채권을 양도한 경우

전세대출 시 가입한 대출보증으로 전세금반환채권이 양도되거나 질권이 설정될 경우, 채권의 이중양도가 문제 되어 전세보증보험 지급을 거부할 수 있습니다.

 

전세보증 가입시기가 늦은 경우

1. 전세보증금 잔금을 치르기 전에 신청한 경우,

2. 계약기간의 1/2이 경과한 후에 신청한 경우,

3. 전입신고와 확정일자를 없이 신청한 경우

 

다른 세대의 전입내역이 있는 경우

타 세대 전입내역이 있는 경우 세입자의 대항력과 우선변제권에 문제가 발생하여 보증보험이 거절될 수 있습니다.(단독, 다가구는 제외)

 

 

요약

전세사기가 아니더라도 부동산 경기 부진으로 집값이 하락할 경우 역전세 깡통전세가 발생하게 되면 전세보증금을 회수하지 못하는 일들이 발생할 수 있습니다. 세입자들이 보증금을 지킬 수 있는 안전장치로 가장 안전한 것이 전세반환보증보험을 가입하는 것입니다.