사정변경에 의한 '상가임대차 차임증감청구권'

사정변경에 의한 '상가임대차 차임증감청구권'

 

 

상가 임대차 계약을 체결하면 계약 기간 내에는임대료는 변경할 수 없는 것이 원칙입니다. 상가건물 임대차보호 제11조는 계약 체결 당시와 비교해 경제적 상황이나 환경이 크게 변동하여 상가 임대인이나 상가 임차인이 임대료 증액이나 감액을 청구할 수 있도록 규정하였는데 사정변경에 의한 차임증감청구권은 상가 임대차에서 주로 적용이 됩니다. 상가건물임대차보호법상 차임증감청구권에 대해 알아봅니다.

 

차임 또는 보증금의 증액청구

임대인은 임대차계약의 중 차임이나 보증금이 임차상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다. 

 

상가건물 임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권)

① 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

② 제1항에 따른 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. 

 

증액의 제한

상가 임대인은 사정변경에 의한 차임증액청구권을 행사할 수 있지만, ①상가임대차 계약이 존속 중이어야 하고  ②차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없고, ③ 차임이나 임차보증금의 5%를 초과하여 증액청구를 할 수 없습니다.

 

상가건물 임대차보호법 시행령 제4조(차임 등 증액청구의 기준)

상가건물 임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권)의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못한다.

 

상가 임차인이 5% 초과하여 임대료를 지급한 경우 임차인은 초과 지급된 금액에 대하여 부당이득반환 청구를 할 수 있습니다.

 

우선변제권 취득

증액청구에 따라 차임이나 보증금을 올려주었거나 재계약을 통해서 올려준 경우에는 증액 부분의 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야만 그날부터 증액 부분에 대해서 후순위권리자보다 우선하여 변제받을 수 있습니다.

 

차임증액 제한의 예외

임대인이 '차임증액청구권'을 행사하는 경우 증액 비율이 5%로 제한되는 것이 원칙이지만 제1급 감염병에 의한 경제사정의 변동으로 임대료가 감액된 이후 임대인이 증액을 청구할 경우에는 5%를 초과하여 증액 청구할 수 있습니다.

 

상가건물 임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권)

③ '감염병의 예방 및 관리에 관한 법률' 제2조 제2호에 따른 제1급 감염병에 의한 경제사정의 변동으로 차임 등이 감액된 후 임대인이 제1항에 따라 증액을 청구하는 경우에는 증액된 차임 등이 감액 전 차임 등의 금액에 달할 때까지는 같은 항 단서를 적용하지 아니한다. 

 

 

 

차임 또는 보증금의 감액청구 

임차인은 차임이나 보증금이 임대상가건물에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 제1급 감염병 등에 의한 경제사정의 변동으로 상당하지 않게 된 경우에는 당사자는 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있습니다.

 

상가 임차인이 임대료 감액을 청구하는 경우에는 차임증액청구와 달리 5%의 비율 제한 없이 차임 감액을 청구할 수 있습니다.  이는 존속 중인 임대차와 갱신계약에 대해 적용됩니다.

 

차임감액금지 특약은 무효

차임증액금지 특약과는 달리, 차임감액금지 특약은 상가건물 임대차보호법상 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다. 임차인은 차임감액특약을 했다 하더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 차임감액청구를 할 수 있습니다.

 

요약

상가임대차의 차임증감청구권은 민법의 사정변경에 의한 계약의 변경을 근거로 상가건물임대차보호법에서 구체적으로 언급되어 있습니다. 얼마 전 감염병으로 인해 세입자들의 차임감액청구권 행사하였고 팬데믹이 끝난 상황에서는 임대인들이 차임증액청구권을 행사하였습니다.

 

 

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