사정변경에 의한 '주택임대차 차임증감청구권'

사정변경에 의한 '주택임대차 차임증감청구권' 

 

 

주택임대차에는 임대료를 규제하고 조정하는 제도로 전월세상한제와 차임증감청구권 제도가 있습니다. 전월세상한제는 주택의 전세금이나 월세의 상한선을 정하여 임대인의 임대료 인상을 제한하는 제도이고 차임증감청구권은 임대인 또는 임차인이 임대료의 인상이나 인하를 청구할 수 있는 권리입니다. 주택임대차보호법상 차임증감청구권에 대해 알아봅니다.

 

차임 또는 보증금의 증액 청구

임대인은 임대차계약이 존속 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 증액을 청구할 수 있습니다.

 

주택임대차보호법 제7조(차임 등의 증감청구권) 

① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.

 

② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

 

증액의 제한

증액청구는 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하며 약정차임이나 보증금의  20분의 1의 금액을 초과하여 증액청구를 할 수 없으며 다만 상한을 조례로 달리 정할 수는 있습니다.

 

우선변제권 취득

증액된 부분에 대해서는 증액된 임대차계약서에 확정일자를 받아 두어야 후순위권리자보다 증액 부분에 대해서 우선변제권을 취득하여 우선 변제를 받을 수 있습니다.

 

 

전세권의 전세금증감청구

전세금증감청구는 해당 주택의 가치 상승 또는 주택가치가 하락할 경우에 따라 전세금을 조정할 필요가 있을 때 세입자나 임대인이 전세금의 증액 또는 감액을 요구하는 권리를 말합니다. 

 

민법 제628조 (차임증감청구권)

임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.

 

민법 제312조의 2 (전세금 증감청구권)

전세금이 목적 부동산에 관한 조세·공과금 기타 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 그러나 증액의 경우에는 대통령령이 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다.

 

전세금의 증액청구는 약정한 전세금의 20분의 1을 초과하지 못하고, 전세권설정계약이 있은 날 또는 약정한 전세금의 증액이 있은 날로부터 1년 이내에는 할 수 없습니다.

 

차임 또는 보증금의 감액 청구

임차인은 임대차계약의 존속 중에 약정한 차임이나 보증금이 임대주택에 대한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증가나 경제사정의 변동으로 적절하지 않게 된 때에는 장래에 대하여 그 감액을 청구할 수 있습니다. 임대차계약이 갱신되는 경우에도 임대차가 존속하고 있는 것으로 보아 감액청구를 할 수 있습니다.

 

감액의 제한

증액금지 특약은 임차인에게 유리하기 때문에 효력이 있지만 감액금지 특약은 임차인에게 불리하기 때문에 효력이 없습니다. 임차인은 차임감액금지 특약을 하였더라도 경제사정의 변경 등을 원인으로 차임감액 청구를 할 수 있습니다.

 

요약

주택임대차에서 차임 또는 보증금 증감청구권은 임대료를 증감하거나 계약갱신 시 임대인과 임차인이 모두 행사할 수 있는 권리입니다. 주택임대차보호법상 차임 또는 보증금 증액 5%는 증액할 수 있는 상한액이고 임대인과 임차인이 범위 내에서 협의를 통해 얼마든지 임대료를 증액 또는 감액할 수 있습니다.

 

 

사정변경에 의한 '상가임대차 차임증감청구권'