매매가와 전세가의 연관성 (전세가율)

매매가와 전세가의 연관성 (전세가율)

 

주택시장의 매매가와 전세가는 부동산 경기를 알 수 있는 중요한 지표입니다. 부동산 경기가 부진하면 매매가격이 하락하고 동시에 전세가도 하락하는 것은 알 수 있습니다. 매매가와 전세가는 주택 시장에서 서로 밀접한 관계를 가지며 투자 수익을 평가하는데 도움이 됩니다. 매매가와 전세가의 연관성 그리고 전세가율에 대해 알아봅니다.

 

매매가와 전세가

매매가 

주택을 사고파는 거래에서 주택의 가격을 의미합니다. 매매가는 주택의 위치, 면적, 상태, 시장 상황 등 다양한 요소에 따라 달라질 수 있습니다. 매매가는 사용가치에 가격상승에 대한 기대치인 투자가치가 반영된 가치라 할 수 있습니다.

 

매매가 : 사용가치 + 투자가치

 

전세가 

전세 계약을 통해 주택을 임대할 때, 임차인이 집주인에게 한 번에 지급하는 보증금의 금액입니다. 전세가는 실수요자들의 순수한 사용가치라고 볼 수 있으며 매매가와 비교할 때 일반적으로 낮은 편입니다.

 

​전세가 : 실수요자들의 사용가치

 

​매매가와 전세가의 연관성

매매가와 전세가는 비례관계를 가지고 있으며 전세가가 오르면 매매가도 상승하는 경향이 있습니다. 매매가와 전세가는 부동산 시장의 영향, 금리와 대출, 주택공급상황, 정부정책 등과 밀접한 관계가 있고 이러한 요인들에 의해 서로 상호작용을 합니다.

 

1. 부동산 시장의 영향

부동산 시장의 변화에 따라 매매가와 전세가는 함께 변동할 수 있습니다. 부동산 시장이 호황일 때 매매가가 상승하면 전세가도 상승할 가능성이 큽니다

​2. 금리와 대출

금리의 변화는 매매가와 전세가에도 영향을 미칩니다. 금리가 낮아지면 매매가가 상승하고, 전세가도 함께 상승할 가능성이 있습니다.

3. 주택 공급과 수요

주택 공급이 부족하고 수요가 많으면 매매가와 전세가 모두 상승할 수 있습니다. 

4. 정부 정책

정부의 부동산 정책, 세금 정책, 대출 규제 등은 매매가와 전세가 모두에 영향을 미칠 수 있습니다. 

 

 

전세가율

전세가율은 주택매매가격 대비 전세가격의 비율을 말합니다. 전세가율이 높으면 전세가가 매매가에 비해 상대적으로 높은 것이고, 낮으면 전세가가 매매가에 비해 낮은 것을 의미합니다.

 

전세가율은 수요와 공급의 균형을 알 수 있는 지표로 통하며 매매가에 거품이 꼈는지 여부를 확인할 수 있는 지표로도  활용할 수 있습니다. 

 

전세가율이 높은 부동산의 경우 전세를 끼고 투자를 하는 갭투자의 대상이 되어 왔으며 투자자 입장에서는 전세가율이 높을수록 투자가치가 있으며 전세가율이 낮을수록 투자가치가 떨어지게 됩니다.

​

부동산 하락기에 전세가율이 높을 경우 깡통전세의 우려가 높고 보증금 회수가 어려워 경매의 대상이 되기도 합니다.

 

전세가율의 계산

전세가율 = 전세가 / 매매가 × 100

매매가가 1억인 경우 전세가가 8000만 원 일 때 전세가율은 80%가 됩니다.

 

전세가율이 100%를 넘는 경우 전셋값이 매매가보다 비싸지는 것으로 세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못하게 될 가능성이 커진다고 볼 수 있습니다.

 

적정 전세가율

적정 전세가율은 특정 지역이나 시장에서 전세가가 매매가에 비해 어느 정도가 적정한지를 나타내는 지표로 시장의 평균적인 비율을 의미하며, 현실적인 시장 상황과 비교하여 전세가의 적정성을 평가하는 데 사용됩니다. 

 

적정 전세가율은 특정 시점이나 지역의 경제적, 사회적 여건을 바탕으로 판단하며, 시장이 비정상적으로 움직일 때 이를 조정하는 기준으로 활용될 수 있습니다.

 

 

한국부동산원의 통계에 따르면 전국 전세가율은 63% 대이고 지방은 65% 대인 것으로 나타났는데 지방이 전국 평균을 웃도는 전세가율을 보이고 있는 것은 지방 주택인 경우 매매보다는 전세를 선호하는 이들이 많다는 것으로 분석됩니다. 

 

전문가들은 아파트의 경우 자신의 전세 보증금과 임대하는 아파트의 대출의 합이 매매가의 60~70% 이내를 적정 전세가율로 부르고 있습니다. 

 

전세가율 확인

KB부동산 데이터허브

 

요약

매매가와 전세가는 밀접한 연관성을 가지고 있습니다. 매매가는 현재의 사용가치와 미래의 투자가치를 반영하며 전세가는 현재의 사용가치를 반영하게 됩니다. 전세가율이 높을 경우 부동산 경기 하락기에 역전세, 깡통전세의 우려가 있어 적정전세가율을 참고하여야 합니다.