부동산 실명법(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률)과 명의신탁

부동산 실명법(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률)과 명의신탁

 

 

부동산은 실소유자가 명의로 거래하고 등기하는 것을 원칙으로 합니다. 투기나 탈세 등을 방지하고 부동산의 불법적인 거래를 차단하기 위해 부동산 실명법 ('부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률')을 제정하여 의무화하였으나 실제 소유자와 명의가 다른 명의신탁 거래는 세금 회피, 자산 보호, 신용 문제 등을 위해 사용되고 있습니다. 부동산 실명법과 명의신탁에 관해 알아봅니다.

 

부동산 실명법(부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률)

'부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률'은 부동산 거래를 할 때, 실질적인 권리자가 아닌 다른 명의로 등기하는 것을 방지하기 위해 실권리자의 이름으로 등기하도록 의무화한 제도입니다.

 

2005년부터 시행되었으며, 부동산 거래에서 실질적인 권리자가 누구인지 명확히 하여 부동산 시장의 투명성을 확보하려는 목적을 가지고 있으며 허위 명의 등기나 거래가 발각되면 관련 법에 따라 처벌받을 수 있습니다.

 

부동산 실명법의 적용 대상

누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁 약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 아니 됩니다. 부동산실명법은 부동산에 관한 소유권, 기타 물권을 실권리자명의로 등기하지 않고 타인의 명의로 등기하는 경우에 적용됩니다.

 

부동산 소유자

부동산 실명법의 적용 대상에는 부동산을 소유하고 있는 개인이나 법인이 포함됩니다. 

부동산 거래 당사자

부동산을 거래하는 모든 당사자(매도자와 매수자)도 이 법의 적용을 받습니다. 거래 시 명의가 다른 경우에는 관련 서류를 제출하거나 정당한 사유를 입증해야 합니다.

법인 및 단체

법인이나 기타 단체가 부동산을 소유하거나 거래하는 경우 법인의 실질적인 권리자나 해당 거래를 실제로 책임지는 자의 명의로 등기해야 합니다.

부동산 거래 중개인

부동산 거래를 중개하는 중개인은 거래 당사자에게 실명법의 적용을 알리고, 필요한 서류를 준비하거나 확인하는 역할을 맡을 수 있습니다.

 

 

부동산 실명법 적용의 예외

부동산 실명법과 부동산 실명법 외의 기타 다른 법률이나 규정에 따라 특정 거래나 상황에서 실명법의 적용이 예외로 인정될 수 있습니다. 

 

상속에 의한 소유권 이전

상속에 의해 부동산 소유권이 이전되는 경우, 상속인은 실권리자 명의로 등기를 하지 않아도 되는 예외가 적용될 수 있습니다.

증여를 통한 소유권 이전

법적 절차에 따라 증여가 이루어지는 경우에는 실명법의 적용이 완화될 수 있습니다.

미성년자 소유의 부동산 거래

미성년자가 소유하는 부동산을 거래할 때, 법적 대리인의 명의로 등기가 이루어질 수 있으며, 이 경우 실권리자 명의의 의무에서 예외가 될 수 있습니다.

법원의 강제집행에 따른 거래

채권자의 권리 회수를 위한 강제경매 등 법원에 의한 강제집행이나 판결에 의해 이루어지는 거래는 실명법의 일반 규정이 적용되지 않을 수 있습니다.

법인 소유의 부동산 거래

법인이 소유하거나 거래하는 부동산의 경우, 실권리자 명의로 등기하는 대신 법인 대표자의 명의로 등기가 이루어질 수 있습니다.

해외에 거주하는 한국인의 거래

해외에 거주하는 한국인이 한국 내 부동산을 거래하는 경우, 실명법의 적용에 대해 일부 유연성이 인정될 수 있습니다.

공익 목적의 부동산

공공기관이나 비영리기관이 공익목적을 위해 소유하는 부동산은 실명등기규정에서 예외가 될 수 있습니다.

담보가등기 및 양도담보

채무의 변제를 담보하기 위하여 채무자의 부동산에 가등기를 설정하거나 부동산에 관한 물권을 채권자가 이전받는 양도담보의 경우 예외가 될 수 있습니다.

상호명의신탁

부동산의 위치와 면적을 특정하여 2인 이상이 구분소유하기로 하는 약정을 하고 그 구분소유자의 공유로 등기하는 경우 예외가 될 수 있습니다.

신탁등기

신탁법 또는 자본시장과 금융투자업에 관한 법률에 따른 신탁재산인 사실을 등기한 경우 예외가 될 수 있습니다.

종중, 배우자 및 종교단체에 대한 특례

조세 포탈, 강제집행의 면탈 또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 않는 ①종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중 외의 자의 명의로 등기한 경우 ②배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우 ③ 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우 등이 예외가 될 수 있습니다.

 

명의신탁

​명의신탁은 법적으로는 명의자와 실소유자가 다른 경우를 말하며, 주로 부동산 거래에서 실소유자가 아닌 다른 사람의 명의로 부동산을 거래하고 등기하는 것을 말합니다.

 

명의신탁은 실소유자가 세금회피나 자산은닉을 위해, 특정 규제나 법적 제약을 피하기 위해, 가족 간의 재산 관리를 위해  타인의 명의를 사용하는 경우 등이 있습니다.

 

명의신탁자와 명의수탁자

명의신탁자는 명의신탁약정에 의하여 자신의 부동산에 관한 물권을 타인의 명의로 등기하게 하는 실권리자를 말하고 명의수탁자는 명의신탁약정에 의하여 자신의 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기하는 자를 말합니다.

 

명의신탁의 유형 

2자간 명의신탁(이전형 명의신탁)

명의신탁자가 자신의 소유부동산을 명의수탁자에게 이전등기 한 경우를 말합니다.

3자간 명의신탁(중간생략형 명의신탁)

명의신탁자가 부동산을 매수하면서 등기를 제삼자의 명의로 이전등기 하는 경우를 말합니다.

계약 명의신탁

명의신탁자와 수탁자 사이에 명의신탁 약정을 하고 명의수탁자가 매수인이 되어 매도인과 매매계약을 체결하여 수탁자 앞으로 등기이전이 된 경우를 말합니다.

 

명의신탁 약정과 명의신탁 약정 효력

명의신탁 약정

명의신탁약정이란 부동산에 관한 소유권 기타 물권(전세권, 저당권, 지상권, 지역권등)을 보유한 자 또는 사실상 취득하거나 취득하려는 실권리자가 그에 관한 등기는 타인의 명의로 하기로 하는 약정을 말합니다. 

명의신탁 약정 효력

명의신탁 약정은 원칙적으로 무효로 간주됩니다. 즉, 명의자와 실소유자 간의 명의신탁 계약은 법적으로 인정되지 않으며, 실소유자가 명의자의 명의로 등록된 부동산의 소유권을 실질적으로 주장할 수 있습니다.

 

부동산실권리자명의등기에 관한 법률 제4조 (명의신탁약정의 효력) 

①명의신탁약정은 무효로 한다.

②명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산에 관한 물권변동은 무효로 한다. 다만, 부동산에 관한 물권을 취득하기 위한 계약에서 명의수탁자가 그 일방당사자가 되고 그 타방당사자는 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그러하지 아니하다.

 ③제1항 및 제2항의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다.

 

실권리자명의 등기의무 위반 시 제재

​누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁 약정에 따라 명의수탁자 명의로 등기해서는 안됩니다. 이를 위반한 경우 해당 부동산가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위에서 과징금이 부과됩니다.

 

과징금을 부과받은 자는 지체 없이 해당 부동산에 관한 물권을 자신의 명의로 등기해야 하는데, 이를 위반한 경우에는 경과 기간에 따라 다음과 같이 이행강제금이 부과됩니다.

 

다만, 부동산의 물권취득계약의 상대방 당사자가 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그렇지 않으며, 자신의 명의로 등기할 수 없는 정당한 사유가 있는 경우에는 그 사유가 소멸된 후 지체 없이 자신의 명의로 등기해야 합니다.

 

부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 따라 명의수탁자의 명의로 등기한 자는 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금이 부과됩니다.

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요약

부동산은 일부 특수한 예외적 거래 외에는 소유자 명의로 거래와 등기를 해야 합니다. 명의신탁은 부동산 실명법 ('부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률')을 위반한 거래로 명의신탁 약정과 등기는 원칙적으로 무효가 되고 명의신탁자와 명의수탁자 모두 법적인 제재를 받게 됩니다.