상가임대차보호법 임대차 기간 10년 보장 기준

상가임대차보호법 임대차 기간 10년 보장 기준

 

상가임차인들에게는 임대차 기간이 매우 중요합니다. 임대차 기간이 어느 정도 보장이 되어야 상가를 안정적으로 유지할 수 있고 투자금도 회수가 가능하기 때문입니다. 상가임차인들이 안정적으로 운영할 수 있는 최장 임대차기간이 2018년 10월 16일 이후 5년에서 10년까지로 연장이 되어 시행이 되고 있습니다. 상가임대차보호법상 임대차 기간 최장 5년과 10년이 적용되는 기준에 대해 알아봅니다.

 

상가임대차 10년 보장 규정

​상가임대차보호법에서는 상대적 약자인 임차인을 보호하기 위해 2018년 10월 16일을 기점으로 10년 간 상가 임대차를 유지할 수 있는 권리를 보장하고 있습니다. 

 

상가임대차보호법 제10조 계약갱신 요구 등

①임대인은 임차인이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.

②임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. (개정 2018. 10. 16.)

③갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있다.

 

개정 상가건물 임대차보호법

2018. 10. 16. 개정 전의 구법인 상가임대차보호법에 의하면 세입자의 갱신요구에 의해 갱신 가능한 계약기간은 5년을 초과할 수 없었습니다.

 

2018. 10. 16. 개정 후의 상가임대차보호법에 의하면 계약갱신요구권에 의해 연장 가능한 계약기간은 총 10년으로 늘어나게 되었습니다.

 

 

상가임대차 10년 적용시기

부칙(법률 제15791호, 2018. 10. 16) 제1조(시행일)

이 법은 공포한 날부터 시행한다. 제10조 제2항(계약갱신요구권)의 개정규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용한다.

 

상가임대차 10년 소급적용 요건

세입자의 계약갱신 요구에 의해 연장되는 계약기간을 10년 동안 보장해 주는 개정된 상가임대차보호법 제10조 제2항의 규정은 시행일(2018. 10. 16.) 당시 임대차가 존속 중이면서 총 계약기간이 5년을 넘지 않아서 구법상 계약갱신이 가능했어야만 개정법이 적용될 자격이 생기고 개정법 10년의 소급적용이 가능합니다.

 

①개정법 시행일 이후에 새로 체결된 임대차(10년 적용) 

②개정법 시행일 당시 이미 종료된 임대차(구법 5년 적용)

③개정법 시행일(2018. 10. 16.) 당시 존속 중인 임대차

-개정법 시행일 당시 이미 5년을 초과한 임대차는 구법이 적용되고, 개정법 시행일 당시 아직 5년을 초과하지 않은 임대차는 개정법 10년이 소급 적용 됩니다.

 

개정 임대차 적용 관련 판례

1. 분쟁사례

상가건물의 임대인인 甲이 임차인인 乙과의 합의에 따라 총 7년으로 연장된 임대차기간이 만료되기 3개월 전 乙에게 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하자 乙이 임대차계약의 갱신을 요구한 사안 

2. 판결내용

乙이 임대차 갱신을 요구한 때에는 이미 의무임대차기간 5년을 경과하였으므로 위 임대차계약은 甲의 적법한 갱신거절 통지로 인하여 개정 상가임대차법 제10조 제2항이 적용되지 않기 때문에 乙은 임대차계약에 적용되는 의무임대차기간이 10년이라는 이유로 임대차계약의 갱신을 요구할 수 없다.

 

 

상가임대차 10년 적용범위

개정 임대차 10년 적용 범위는 지역별 환산보증금 이내의 상가임대차뿐만 아니라 환산보증금이 지역별 기준을 초과하는 고액의 상가 임대차의 경우에도 예외적으로 세입자의 갱신요구권은 행사가 가능하며, 계약갱신은 10년의 범위까지 요구할 수 있습니다.

 

상가건물임대차보호법 제2조(적용범위)

① 이 법은 상가건물(제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 제14조의 2에 따른 상가건물임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

 

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의 2부터 제10조의 9까지의 규정(계약갱신요구 등), 제11조의 2(차임증감청구권) 및 제19조(표준계약서의 작성등)는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다.

 

요약

상가임차인들에게 임대차 기간보장은 안정적인 영업을 위해서나 투자금 회수를 위해 매우 중요한 문제 중에 하나입니다. 임대차 기간 10년을 보장받을 수 있는 기준은 2018. 10. 16. 개정 이후의 새로운 임대차 계약이나 개정일 당시 존속 중이면서 총 계약기간이 5년이 초과하지 않은 임대차인 경우 소급적용이 됩니다.