상가임대차 '권리금과 권리금 계약'

상가임대차 '권리금과 권리금 계약'

 

 

 

상가임대차는 주택임대차와 달리 차임이나 보증금 외에 권리금이라는 것이 존재합니다. 모든 상가가 권리금이 있는 것은 아니지만 상가가 비교적 활성화되고 위치가 좋을수록 권리금의 가치는 높게 나타납니다. 권리금은 기존 임차인과 새로운 임차인 간의 문제이지만 임대인과도 연관이 되어 때로는 분쟁거리가 되고 있습니다. 상가임대차의 권리금 계약에 대해 알아봅니다.

 

권리금의 의미

권리금이란 상가임대차에서 기존 임차인이 상가를 떠나면서 그동안 쌓아온 상권과 영업권의 가치를 새로운 임차인에게 판매하는 기존 임차인과 새로운 임차인 간의 거래입니다. 

 

상가임대차보호법 제10조의 3(권리금의 정의 등)

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다

 

권리금은 기존상가의 영업시설, 비품, 거래처, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치를 양도하는 대가로 임차인이 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말합니다.

 

권리금 계약

권리금의 액수와 지급 조건, 반환 조건 등은 기존 임차인과 새로운 임차인 간의 합의에 따라 결정됩니다. 이러한 조건은 보통 계약서에 명시되어 있으며, 임대인의 동의가 필요할 수 있습니다.

 

상가임대차보호법 제10조의 3(권리금의 정의 등)

② 권리금 계약이란 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다

 

권리금 거래는 법적으로 임대차 계약과 별도의 거래로 간주됩니다. 따라서 권리금의 지급 및 반환 조건은 임대차 계약서와 별도로 권리금 계약서에 명시되어야 합니다.

 

국토교통부장관은 기존 임차인과 신규임차인이 되려는 자의 권리금 계약을 체결하기 위한 표준권리금 계약서를 정하여 그 사용을 권장하고 있습니다.

 

권리금 거래 시 임대인 역할

권리금 계약은 기존 임차인과 새로운 임차인 간의 거래이며, 임대인은 이 과정에서 직접적으로 관여하지 않는 경우가 많습니다. 상가임대차보호법상 임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 방해해서는 안되기 때문에 특별한 사정이 없는 한 권리금 계약을 승인해야 합니다.

 

상가임대차보호법 제10조의 4(권리금회수 기회보호 등)

①임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

 

 

 

 

임대인이 임차인의 권리금 회수를 방해하는 행위

1. 임대인이 임차인이 지정한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 권리금을 직접 받는 행위

2. 임대인이 임차인이 지정한 신규임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금 지급을 막는 행위

3. 임대인이 임차인이 지정한 신규임차인이 되려는 자에게 시세보다 과한 보증금이나 월세를 요구할 경우

4. 임대인이 정당한 사유 없이 임차인이 지정한 신규임차인이 되려는 자와 임대차 계약 체결을 거절하는 경우

 

임대인이 계약체결을 거절할 수 있는 정당한 사유(법정갱신 거절사유)

임대인이 임차인과의 계약갱신 혹은 신규임차인과의 권리금 계약을 거절할 수 있는 정당한 사유는 아래와 같은 사유입니다.

 

1. 임차인이 3기의 차임을 연체한 경우

2. 임차인이 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 쌍방 합의로 임차인에게 보상금을 제공한 경우

4. 임차인이 무단 전대한 경우

5. 임차인이 고의 중과실로 목적물을 파손한 경우

6. 건물이 멸실된 경우

7. 철거나 재건축으로 점유 회복 필요한 경우

8. 기타 계약을 거절할 만한 중대한 사유

 

상가임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수기회보호 등)

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항 제4호(임대인의 계약체결 거절행위)의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

 

1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리 목적으로 사용하지 아니한 경우

4. 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

 

임대인의 권리금 회수기회 보호 위반행위로 인한 손해배상

임대인이 권리금 회수기회 보호 규정을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 

 

제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)

③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.

④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.

⑤ 임차인은 임대인에게 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력에 관하여 자신이 알고 있는 정보를 제공하여야 한다.

 

권리금 적용 제외 대상

임대차 목적물인 상가건물이 대규모 점포 또는 준대규모 점포의 일부인 경우 (다만, 전통시장은 제외) 또는 임대차 목적물인 상가건물이 국유재산 또는 공유재산인 경우 권리금 적용 대상에서 제외됩니다.

 

제10조의 5(권리금 적용 제외)

제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 상가건물 임대차의 경우에는 적용하지 아니한다.

 

1. 임대차 목적물인 상가건물이 「유통산업발전법」 제2조에 따른 대규모점포 또는 준대규모점포의 일부인 경우(다만, 「전통시장 및 상점가 육성을 위한 특별법」 제2조 제1호에 따른 전통시장은 제외한다)

2. 임대차 목적물인 상가건물이 「국유재산법」에 따른 국유재산 또는 「공유재산 및 물품 관리법」에 따른 공유재산인 경우

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요약

최근 부동산 상가 거래가 예전만 못한 상황에서는 상가 권리금의 중요성이 이전에 비해 떨어지지만 위치가 좋​거나 영업이 활성화되는 상가는 권리금이 상가계약에서 중요한 문제가 되고 있습니다.  

 

권리금 계약은 상가임대차 계약과 별개로 이루어지기 때문에 상가임대차보호법상 임차인의 권리금회수 보호 규정이 있다고 하더라도 전임차인에게 권리금을 지급한 경우 임대차계약 시 권리금회수에 관한 약정을 해 두는 것이 안전합니다.