주택 임대차 '임차권등기명령' 신청

주택 임대차 '임차권등기명령' 신청

 

임차권등기명령제도는 법원의 명령에 의하여 임차권 등기를 하는 제도로 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 대상에 대해 적용되는 제도입니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않거나, 반환이 지연될 경우 이사를 해야 하는 상황에서 임차권등기명령을 통해 자신의 권리를 보호할 수 있습니다. 주택임대차 임차권등기명령에 대해 알아봅니다.

 

주택임대차 임차권등기명령

주택임대차보호법에서 임차권등기명령 신청은 임차인이 임대차 계약을 종료하고도 보증금을 반환받지 못한 상황에서 보증금 회수와 관련된 권리를 확보하기 위해 법원에 신청하는 것입니다.

 

임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권 등기가 되면 보증금을 받지 않고 주소를 옮겨도 대항력 또는 우선변제권이 유지되어 마음 놓고 이사를 갈 수 있도록 보완한 제도입니다.

 

임차권등기명령 신청요건

1. 임대차 계약의 종료 

계약 기간이 만료되었거나 임대인과 합의하여 계약을 해지한 경우, 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

2. 보증금 미반환

임대인이 보증금을 반환하지 않았다는 사실은 임차권등기명령 신청의 중요한 요건입니다.

 

임대차등기명령 신청할 수 있는 경우

주택임대차보호법에서 규정하고 있는 임차권등기명령 신청은 임차인이 이사를 해야 하지만 보증금을 반환받지 못한 경우 임대차 계약과 관련된 권리를 등기부에 등기하여 자신의 권리를 보호하기 위한 제도입니다.

 

임대차 계약이 종료된 경우

계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

보증금이 반환되지 않은 경우

임대차 계약 종료 후 임대인이 보증금을 반환하지 않거나, 반환이 지연되는 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

이사를 해야 하는 경우

임차인이 이사를 해야 하지만 보증금을 돌려받지 못한 경우, 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 

주택이 경매나 압류될 위험이 있는 경우

거주 중인 주택이 경매에 넘어가거나, 임대인이 채무불이행 상태에 빠져 주택이 압류될 가능성이 있는 경우, 임차인은 임차권등기명령을 통해 자신의 권리를 보호할 수 있습니다. 

임대인이 연락이 되지 않는 경우

임대인이 갑자기 연락이 두절되거나 소재 파악이 어려운 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 

 

주택임대차법 제3조의 3 (임차권등기명령)

①임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

 

 

 

임차권등기명령 신청 방법

임차권등기명령을 신청하기 위해서는 임대차 계약이 종료되고 임대인이 보증금을 반환하지 않았다는 사실을 확인한 후 임차인은 임차권등기명령신청서를 작성하여 기명날인 또는 서명한 후 관련 첨부서류와 함께 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수합니다.

 

주택임대차법 제3조의 3 (임차권등기명령)

②임차권등기명령의 신청서에는 다음 각호의 사항을 적어야 하며 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 한다.

1. 신청의 취지와 이유

2. 임대차의 목적인 주택(주택이 일부인 경우 도면 첨부)

3. 임차권등기의 원인이 된 사실

4. 그밖에 대법원 규칙이 정하는 사항

 

임차권등기명령 등기사항

-임대차의 목적인 주택의 범위

-임차보증금액 및 차임

-임대차계약 체결일자

-주민등록일자

-점유개시일자

-확정일자

 

임차권등기명령 신청에 대한 재판 

임차권등기명령 신청에 대한 재판은 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청한 후, 법원이 심사하고 결정하는 절차를 말합니다. 법원은 신청인이 제출한 서류와 사실관계를 꼼꼼히 검토하여 임차권등기명령의 발부 여부를 결정하게 됩니다.

 

관할 법원은 임차권등기명령신청의 신청에 대한 재판을 변론 없이 할 수 있고, 임차권등기명령에 대한 재판은 결정으로 임차권등기명령을 발하거나 기각합니다. 

 

1. 임차권등기명령 발부

법원은 모든 자료와 사실관계를 종합하여 임차권등기명령을 발부할지 여부를 결정합니다. 임차인의 신청이 타당하다고 판단되면, 법원은 임차권등기명령을 발부하게 됩니다.

2. 임차권등기명령 기각 

법원이 임차인의 신청이 요건을 충족하지 못한다고 판단할 경우, 신청을 기각할 수 있습니다. 임차인은 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대해 항고할 수 있습니다.

 

임차권 등기의 효과

임차권등기명령에 의해 주택의 등기부에 임차권등기가 되면 제 3자에 대해서도 임차권을 주장할 수 있어 임차인이 이사한 후에도 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 법적인 보호를 받게 됩니다.

 

임차권등기명령에 이해 임차권등기후 임대인의 임차보증금의 반환의무는 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다.

 

대항력 및 우선변제권의 유지

임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지됩니다. 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.

대항력 및 우선변제권의 취득

임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.

소액보증금의 최우선변제권 배제

임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다.

 

주택임대차법 제3조의 3(임차권등기명령)

⑤임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.

 

⑥임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기가 끝난 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분으로 한정)을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다.

 

⑧ 임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

 

⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 제1항의 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 

 

요약

임차권등기명령 신청은 임대차보호법을 적용받는 임차인이 계약만료 후 이사를 가더라도 보증금을 안전하게 회수할 수 있도록  법적인 권리를 확보하는 역할을 합니다. 부동산 경기가  좋지 않은 시기에 임차인들의 임차권등기명령 신청 건수가 늘어나게 됩니다.

 

 

상가임대차 '임차권등기명령' 신청