상가임대차 '임차권등기명령' 신청

상가임대차 '임차권등기명령' 신청 

 

 

 

임차권등기명령제도는 법원의 명령에 의하여 임차권 등기를 하는 제도로 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법 대상 임차인에게 적용되는 제도입니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않거나, 반환이 지연될 경우 이사를 해야 하는 상황에서 임차권등기명령을 통해 자신의 권리를 보호할 수 있습니다. 상가임대차 임차권등기명령에 대해 알아봅니다.

​

상가임대차 임차권등기명령

상가건물임대차보호법에서 임차권등기명령 신청은 임차인이 임대차계약기간이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면 대항력 및 우선변제권을 상실하게 됩니다. 임차인이 임차권등기명령 신청을 통해 대항력 및 우선변제권을 유지하면서 임차상가건물에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.

 

임차권등기명령 신청 요건

임차권등기명령은 ① 임대차가 종료된 후, ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 신청할 수 있습니다.

 

1. 임대차 계약의 종료 

임대차 기간의 만료로 임대차가 종료된 경우뿐만 아니라 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 임대인과 합의하여 계약을 해지한 경우, 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 

2. 보증금을 반환받지 못한 경우

임대차 보증금을 돌려받지 못한 경우란 임대차 보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다.

3. 건물에 대한 점유 유지

임차인이 상가건물에서 영업을 하고 있거나, 임차인의 물건이 해당 건물에 남아 있는 상태여야 합니다.

 

상가임대차보호법 제6조(임차권등기명령)

① 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.

 

 

임차권등기명령 신청 절차

임대차 종료 후 임대차 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있으며 우선변제권을 승계한 금융기관 등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

 

1. 임차권등기명령 신청 준비

임차인은 임대차계약서, 임차보증금 지급 증빙 내역, 임대차 계약이 종료되었음을 확인할 수 있는 서류, 임차인의 점유 사실을 입증할 수 있는 서류 등을 준비합니다.

2. 임차권등기명령 신청서 제출

임차인의 인적 사항, 임대차 계약 내용, 임차권 등기명령 신청 이유 등을 기재한 임차권등기명령신청서를 작성하여 상가가 위치한 지역을 관할하는 지방법원에 제출합니다.

3. 임차권등기명령 신청에 대한 재판 

관할법원은 임차권등기명령신청의 신청에 대한 재판을 변론 없이 할 수 있고, 임차권등기명령에 대한 재판은 결정으로 임차권등기명령을 발하거나 기각합니다.

 

-임차권등기명령 발부

임차인의 신청이 타당하다고 판단되면, 법원은 임차권등기명령을 발부하게 됩니다.

-임차권등기명령 기각 

임차인의 신청이 요건을 충족하지 못한다고 판단할 경우, 신청을 기각합니다. 임차인은 임차권등기명령 신청을 기각하는 결정에 대해 항고할 수 있습니다.

 

4. 임차권등기명령 발부

법원이 신청을 승인하면, 임차권등기명령이 발부됩니다.

5. 등기소에 임차권등기

법원의 임차권등기명령이 발부되면, 등기소에 해당 명령을 제출하여 상가의 등기부에 임차권을 등기합니다.

6. 임차권등기 완료 통지

등기소에서 임차권이 등기되면, 그 사실을 임차인에게 통지합니다.

 

상가임대차보호법 제6조(임차권등기명령)

② 임차권등기명령을 신청할 때에는 다음 각 호의 사항을 기재하여야 하며, 신청 이유 및 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 한다. 

1. 신청의 취지와 이유

2. 임대차의 목적인 건물

3. 임차권등기의 원인이 된 사실

4. 그 밖에 대법원 규칙이 정하는 사항

 

임차권등기명령 등기사항

-임차인의 인적 사항

-임대차의 목적물의 표시

-임대차 계약의 주요 내용

-임차권 등기명령의 사유 및 법적근거

-임차권 등기일자 및 접수번호

 

임차권 등기의 효과

임차권등기명령에 의해 임차권 등기가 되면 제 3자에 대해서도 임차권을 주장할 수 있어 임차인이 이사한 후에도 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 법적인 보호를 받게 됩니다.

 

임차권등기명령에 이해 임차권 등기 후 임대인의 임차보증금의 반환의무는 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다.

 

대항력 및 우선변제권의 유지

임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다

대항력 및 우선변제권의 취득

임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다.

소액보증금의 최우선변제권 배제

임차권등기가 끝난 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다.

 

상가임대차보호법 제6조(임차권등기명령)

⑤ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권이 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니한다.

 

⑥ 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마친 건물을 그 이후에 임차한 임차인은 우선변제를 받을 권리가 없다.

 

⑧ 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

 

⑨ 금융기관등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있다.   

 

요약

상가건물 임대차보호법상 임차권등기명령신청은 상가건물 임대차보호법의 적용 대상인 지역별 보증금이 일정 한도 내에 있는 임차인과 소액임차인에게 적용됩니다. 임대차 계약 종료나  갱신 요구 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인들이 임차권등기명령을 신청하여 임차인의 권리를 보호받을 수 있습니다.

 

 

주택 임대차 '임차권등기명령' 신청