부동산 물권변동과 물권변동 효력

부동산 물권변동과 물권변동 효력

 

 

물권은 물건(物件)을 지배하는 권리로 법률이나 관습법에 의하지 않으면 임의로 창설하지 못하고 배타성이 있어 외부에 공시를 하여야 합니다. 부동산의 소유권, 전세권, 저당권 등 부동산 물권은 등기부에 공시를 하고 부동산 거래로 인해 물권의 변동이 생기면 등기를 하여야 합니다. 부동산 물권변동과 물권변동의 효력에 대해 알아봅니다.

 

부동산 물권변동

부동산 물권 변동은 부동산에 대한 물권의 취득, 이전, 변경 또는 소멸을 의미합니다. 예를 들어, 부동산을 매매하여 소유자가 변경되는 것, 부동산에 저당권을 설정하는 것 등이 부동산 물권 변동에 해당합니다. 부동산 물권변동은 법률행위에 의한 물권변동과 법률규정에 의한 물권변동이 있습니다.

 

​법률행위에 의한 부동산 물권변동

법률행위에 의한 물권 변동은 당사자 간의 의사표시에 의해 권리 변동을 일으키는 것으로 주로 계약을 통해 발생합니다. 매매계약을 체결하여 소유권이 이전되는 경우가 이에 해당합니다.

매매 계약

부동산을 사고파는 경우, 매도인과 매수인 간의 매매 계약이 체결되면 매수인이 소유권을 취득하게 됩니다.

증여

부동산을 무상으로 타인에게 양도하는 경우, 증여 계약이 체결되면 수증자가 소유권을 취득합니다. 

교환

부동산을 다른 재산과 교환하는 계약에 의해 각각의 소유권이 이전되어 물권변동이 발생합니다.

전세권, 임차권 설정

부동산에 대해 전세권이나 임차권을 설정하는 것도 법률행위에 해당하며, 권리 변동이 발생합니다.

저당권설정

저당권 설정 계약이 체결된 후, 물권변동이 일어나고 저당권 설정 등기를 해야 법적 효력을 갖게 됩니다.

 

법률행위에 의한 물권 변동의 요건

법률행위에 의한 물권 변동이 법적으로 효력을 가지기 위해서는 법률행위가 법적으로 유효해야 하고 당사자간의 합의와  물권변동이 등기가 되어야 합니다.

당사자 간의 합의

계약 당사자 간에 물권 변동에 대한 합의가 있어야 합니다. 이 합의는 계약으로 나타나며, 쌍방의 명확한 의사표시가 필요합니다.

법률행위의 유효성

계약 자체가 법적으로 유효해야 합니다. 불법적인 목적의 계약이나 강박, 사기 등으로 인한 계약은 무효가 될 수 있습니다.

등기

부동산 물권 변동의 효력이 발생하기 위해서는 해당 물권 변동 사항이 등기되어야 합니다. 등기가 완료되어야 소유권 등의 물권이 법적으로 이전됩니다.

 

등기의 효력

등기는 크게 소유권보존등기, 소유권이전등기, 그리고 제한물권 설정 등기로 나눌 수 있으며, 각 등기 유형에 따라 그 효력이 다르게 적용됩니다.

1. 물권변동의 효력

등기관이 등기를 마친 경우 그 등기는 접수한 때부터 물권변동의 효력을 발생합니다.

2. 대항적 효력

지상권, 지역권, 전세권, 저당권 등에 관하여 일정사항이 등기된 때에는 제 3자에게 대항할 수 있습니다.

3. 순위확정적 효력

같은 부동산에 관하여 등기한 권리의 순위는 법률에 다른 규정이 없으면 등기한 순서에 따릅니다..

4. 추정적 효력

부동산등기는 그것이 형식적으로 존재하는 것 자체가 적법한 등기원인에 의해 등기가 이루어진 것으로 추정됩니다.

 

 

법률 규정에 의한 물권 변동

법률 규정에 의한 물권 변동은 당사자 간의 의사와 관계없이 법률에 의해 자동으로 물권의 취득, 이전, 변경 또는 소멸이 발생하는 경우를 말합니다. 이러한 물권 변동은 특정한 법적 사실이나 사건이 발생함에 따라 법률에 의해 강제로 또는 자동으로 이루어집니다. 

상속

부동산 소유자가 사망하면 그 소유권은 상속인에게 등기 없이도 자동으로 이전됩니다. 다만, 상속받은 부동산을 제 3자에게 대항하기 위해서는 상속등기를 해야 합니다. 

공용징수

국가나 지방자치단체가 공익사업을 위해 사유재산을 강제로 수용하는 경우, 소유권이 수용과 동시에 국가나 지방자치단체로 이전됩니다.

판결

법원의 판결에 의해 부동산 소유권이 이전될 수 있습니다. 예를 들어, 소유권 이전 소송에서 승소한 경우, 판결에 따라 소유권이 이전됩니다.

경매

법원의 판결에 따라 강제 경매가 이루어지는 경우, 낙찰자가 경매 절차를 통해 물권을 취득하게 됩니다. 경매 절차를 통해 낙찰받은 경우, 등기 절차가 따르지만 물권변동 자체는 법률규정에 의한 것입니다.

재산 분할에 의한 물권 변동 

혼인 중에 취득한 재산에 대해 법원이 이혼 시 재산분할을 결정하면 그 결정에 따라 물권이 이전됩니다.

기타 법률의 규정에 의한 부동산 물권변동

-신축건물 소유권의 원시취득

-법정지상권의 취득

-관습법상 법정지상권의 취득

-피담보채권의 소멸로 인한 저당권의 소멸

-법정저당권의 취득

-혼동에 의한 물권의 취득

-부동산의 멸실에 의한 물권의 소멸

-시효완성으로 인한 물권소멸

-구분건물공유 부분에 대한 물권변동

-원인행위 실효에 의한 물권의 복귀

-용익물권의 존속기간 만료로 인한 소멸

-부합, 혼화, 가공에 의한 소유권의 취득

-구분소유권의 취득

-출연부동산 소유권의 법인의 귀속

 

물권변동의 효력

부동산 물권변동의 효력은 부동산 물권이 다른 사람에게 이전되거나 새로운 권리가 설정될 때, 그 법적 효력이 언제, 어떻게 발생하는지를 의미합니다.

 

물권변동은 소유권, 점유권, 지상권, 전세권, 저당권 등 부동산 물권에 대해 발생하며, 법률행위에 의한 물권변동은 등기라는 절차를 통해 발생하지만, 상속, 공용징수, 법원의 판결 등 법률규정에 의한 물권변동은 등기 없이도 발생할 수 있습니다. 그러나 제 3자에게 대항하기 위해서는 등기가 필요한 경우가 많습니다.

 

민법 제186조 부동산 물권변동의 효력

부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.

 

등기를 요하지 않는 부동산 물권취득

① 상속 ②공용징수 ③판결 ④경매 ⑤기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 않습니다. 그러나 등기를 하지 않으면 이를 처분하지 못합니다.

 

제187조 등기를 요하지 아니하는 부동산물권취득

상속, 공용징수, 판결, 경매 기타 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 취득은 등기를 요하지 아니한다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.

 

민법 제187조(등기를 요하지 아니하는 부동산 물권취득)의 예외

부동산 소유권의 점유취득시효는 법률의 규정에 의한 부동산물권의 변동이지만 소유권을 취득하기 위해서는 등기를 요합니다.

 

민법 245조 점유로 인한 부동산소유권의 취득기간

① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.

② 부동산의 소유자로 등기한 자가 10년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 선의이며 과실없이 그 부동산을 점유한 때에는 소유권을 취득한다.

 

요약

계약과 같이 법률행위에 의한 물권변동은 등기라는 절차를 통해 공시하게 되며 상속, 공용징수, 판결 등 법률규정에 의한 물권변동은 등기 없이도 물권변동의 효력이 발생할 수 있습니다.  그러나 제 3자에게 대항하기 위해서는 등기가 필요한 경우가 많습니다.