부동산 대출규제 'LTV · DTI · DSR' 차이 알아보기

 

부동산용어 'LTV · DTI · DSR' 차이 알아보기

 

 

 

주택담보대출을 받을 때 대출 심사 기준이 되는 용어로 'LTV, DTI, DSR' 이 있습니다.  LTV, DTI, DSR은 대출을 규제하기 위한 기준으로 부동산 경기와 대출정책에 따라 그 세부 기준이 달라지게 됩니다.  LTV, DTI, DSR의 차이에 대해 알아봅니다

 

LTV(Loan To Value Ratio 담보인정비율)

담보인정비율은 금융기관에서 대출 심사에 적용되는 규정으로 대출액에 대하여 동산과 부동산 등 담보로 인정하는 가치의 비율을 나타냅니다. 대출받을 때 담보를 제시하면 정부에서 그 대출한도를 정해 주는 기준이 바로 이 LTV 비율입니다.   

LTV

대출금액 / 담보 자산의 가치×100% 

대출금액

담보물 가산 가치×LTV 비율×금융기관의 대출 허용 비율

 

주택을 담보로 돈을 빌릴 때 인정되는 자산가치의 비율로 주택담보인정비율(LTV)이 70%이고, 3억짜리 주택을 담보로 돈을 빌리고자 한다면 빌릴 수 있는 최대금액은 2억 1천만 원(3억 ×0.7)이 됩니다.

 

LTV가 높을수록 담보 자산에 대한 대출 비율이 높아지므로, 대출 위험이 커질 수 있습니다.

 

 

DTI(Debt To Income 총부채상환비율)

총부채상환비율은 대출자의 소득에 대한 부채의 비율로 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말합니다. 대출자의 연간 총부채상환액을 연소득으로 나눈 값을 의미합니다.  

DTI

총부채상환액 (주택대출 원리금 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득 × 100% 

 

DTI는 대출 신청자의 상환 능력을 평가하는 데 사용됩니다. 월 소득이 300만 원이고, 월 상환액이 90만 원이라면 DTI는 30%입니다. DTI가 낮을수록 대출 상환 능력이 좋다고 판단됩니다.

 

DTI는 대출자의 소득 총량에 따라 부채의 한도를 설정함으로써 상환여력에 맞게 대출을 이용하도록 유도하는 데 있습니다. ​DTI가 40%고 연소득이 1억인 경우, 4천만 원을 상환하는데 쓸 수 있는 상한선이 되어 그만큼만 대출 규모를 제한하게 됩니다.

 

 

DSR(Debt Service Ratio 총부채원리금상환비율)

​총부채원리금상환비율이란, 대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율을 의미한다. 연간 총부채 원리금 상환액을 연간 소득으로 나누어 산출합니다.

 

DSR은 주택대출 외에도 모든 부채의 상환 능력을 종합적으로 평가하는 지표입니다. DSR은 전체 부채에 대한 원리금 상환 부담을 소득으로 나눈 비율로, 대출자의 총체적인 상환 부담을 평가하는 데 유용합니다.

DSR

(모든 주택담보대출 연간 총상환액(원금+이자)+기타 부채 연간 총상환액(원금+이자)) / 연소득 ×100

 

모든 종류의 대출원리금도 합산되기 때문에 대출한도가 더 낮아지게 되는데 연소득 중 주택담보대출과 기타 대출(신용대출 등)의 원금과 이자를 갚는데 얼마를 쓰는지 대출자의 상환 능력을 따져보기 때문이다.

 

LTV, DTI, DSR 비교

LTV는 담보물인 주택 가격을 기준으로 대출규제를 하는 것입니다. DTI, DSR은 소득과 상환액을 기준으로 대출 규제를 하는 것입니다.

 

DTI와 DSR의 가장 큰 차이는 DTI는 주택담보대출의 원리금 상환액+기타 대출의 이자 상환액인데 반해, DSR은 주택담보대출의 원리금 상환액+기타 대출의 원리금 상환액으로 더 확장된 개념입니다.

 

총부채 상환액을 소득과 비교해서 대출을 해주는 것은 같지만, DSR의 경우 주택담보대출 외 기타 대출의 원금과 이자 상환액을 기준으로 하기 때문에 DSR을 기준으로 대출 시 더 낮은 금액의 대출이 실행됩니다.

 

요약

금리인상과 가계부채의 증가로 부동산 시장의 대출규제는 LTV, DTI, DSR의 적용을 받지만 세부적으로는 각 금융기관별로 대출조건과 대출 상품 금리 등이 다를 수 있습니다. 대출을 하려면 본인의 총소득과 총부채상환액, LTV, DTI, DSR 비율등을 확인해야 합니다.