토지거래허가제 (토지거래 및 이용에 관한 규제)

토지거래허가제 (토지거래 및 이용에 관한 규제)

 

 

 

부동산의 투기적인 거래가 성행할 우려가 있는 지역에 대해서 부동산 거래와 이용에 허가를 받아야 하는 등 적절한 규제를 받게 됩니다. 토지의 경우 토지거래허가제를 통해 부동산 투기로 인한 가격 상승과 시장 불안정을 줄이기 위해 거래를 규제하게 됩니다  토지거래허가제에 대해 알아봅니다.

 

토지거래허가제

토지거래허가제란 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해 5년 이내의 기간을 정하여 국토교통부장관이 토지거래계약에 대해 허가를 받도록 하는 제도를 말합니다.

 

토지가래허가제 지정 목적

1. 합리적인 토지의 이용

토지거래를 규제하여 토지가 비효율적으로 사용되거나 무분별하게 개발되는 것을 방지합니다. 

2. 지역 사회와 환경 보호

특정 지역에서의 지나친 개발이나 용도 변경을 막아 주민의 생활환경과 자연환경을 보호합니다.

3. 부동산 투기 방지

부동산 투기로 인한 가격 상승과 시장 불안정을 줄이기 위해 거래를 규제합니다.

4. 공공의 이익과 국토균형발전

공공의 이익을 고려하여 특정 지역에 대한 지나친 집중 개발을 막고, 국토의 균형 있는 발전을 도모합니다. 

 

토지거래허가구역의 지정

국토교통부장관 또는 시·도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립 및 집행, 합리적 토지이용 등을 위해 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해서는 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있습니다.

 

토지거래허가구역 지정 요건

경제적, 사회적 요인

특정 지역의 부동산 거래가 지나치게 활성화되어 지역 사회와 경제에 부정적인 영향을 미칠 경우 지정될 수 있습니다.

개발 계획

정부나 지방자치단체의 개발 계획에 따라 대규모 개발이 예정된 지역이나, 개발이 필요한 지역에서 거래를 조절할 필요가 있을 때 지정될 수 있습니다.

환경적 요인

산림 보호구역, 하천 주변 지역 등과 같이 환경 보호가 중요한 지역에서 환경 보전을 위해 지정될 수 있습니다.

국토 계획법 및 관련 법규

국토 계획법 및 기타 관련 법규에서 규정하는 기준에 따라 토지거래허가구역이 지정될 수 있습니다.

 

 

토지거래허가 절차

1. 허가 신청서 제출

토지 거래를 희망하는 당사자는 거래의 목적, 거래 당사자 정보, 토지의 위치 및 면적, 거래 가격 등을 명시한 신청서를 작성하여 제출해야 합니다. 

2. 심사 과정

지방자치단체, 국토교통부 등 관련기관에서는 신청서를 검토하여 거래의 적정성을 판단합니다.

3. 거래 허가 결정

심사 결과에 따라 거래 허가가 발급됩니다. 허가가 나면, 공식적으로 거래 계약을 체결할 수 있습니다.

4. 거래 계약 체결

허가를 받은 후에는 거래 계약서를 작성하고 체결합니다. 계약서에는 거래 조건, 가격, 인도 일정, 권리와 의무 등을 명확히 기재해야 합니다.

 

허가구역 내 토지거래

토지거래계약에 대한 허가

허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권을 이전하거나 설정하는 계약을 체결하려는 당사자는 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 합니다. 

불허가처분 토지에 관한 매수 청구

허가신청에 대하여 불허가처분을 받은 자는 그 통지를 받은 날부터 1개월 이내에 시장·군수 또는 구청장에게 해당 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있습니다.

토지거래허가구역 내 토지 이용 의무

토지거래계약을 허가받은 자는 다음의 구분에 따른 기간에 그 토지를 허가받은 목적대로 이용해야 합니다. 시장·군수 또는 구청장은 토지거래계약을 허가받은 자가 허가받은 목적대로 이용하고 있는지를 매년 1회 이상 토지의 개발 및 이용 등의 실태를 조사해야 합니다.

 

​허가를 받지 않은 계약의 효력

허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 그 효력이 발생하지 않습니다. 다만 허가를 받을 때 당사자의 한쪽 또는 양쪽이 국가, 공공기관 또는 공공단체인 경우에는 그 기관의 장이 시장·군수 또는 구청장과 협의할 수 있고, 그 협의가 성립된 때에는 그 토지거래계약에 관한 허가를 받은 것으로 봅니다.

 

허가가 필요하지 않은 경우

1. 일정 규모 이하의 토지 거래 

도시지역

주거지역: 60㎡ 이하

상업지역: 150㎡ 이하

공업지역: 150㎡ 이하

녹지지역: 200㎡ 이하

위 구분에 따른 용도지역의 지정이 없는 구역: 60㎡ 이하

 

도시지역 외의 지역

250㎡ 이하 (농지의 경우에는 500㎡, 임야의 경우에는 1천㎡ 이하)

 

2. 토지의 수용

3. 경매, 강제집행

4. 그 밖에 토지를 협의취득·사용하거나 환매하는 경우 등

 

요약

토지를 합리적으로 이용하고 토지의 투기적인 거래를 막기 위해 토지거래 시 허가를 받아야 하는 것이 토지거래허가제입니다. 토지거래허가구역에서 허가를 받지 않은 토지거래는 효력이 발생하기 않고 토지거래허가를 받은 후 용도에 맞게 이용하지 않은 경우에는 이행강제금이 부과됩니다.