부동산은 무엇인가? (부동산 · 동산 · 준부동산)

 

부동산은 무엇인가? (부동산 · 동산 · 준부동산)

 

 

우리나라 민법에 '토지 및 그 정착물은 부동산이고, 부동산 이외의 물건은 동산이다'라고 규정되어 있습니다. 일반적으로 부동산은 매매의 대상이 되는 토지와 건물로 크게 분류를 할 수 있습니다. 부동산과 동산의 내용과 차이점 그리고 동산이지만 부동산에 준하여 취급되는 준부동산에 대해 알아봅니다.

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부동산은 무엇인가

부동산은 말 그대로 움직이지 않는 자산을 의미하며, 토지와 토지 위에 있는 정착물을 뜻하는데, 보통 토지와 건물로 불리고 있습니다. 

 

민법 제99조 (부동산, 동산)

① 토지 및 그 정착물은 부동산이다.

 

토지

토지는 필로 나누고 거기에 지번을 붙여 특정하며, 1 필의 토지는 1개의 부동산이 된다. 토지의 소유권은 정당한 이익이 있는 범위 내에서 토지의 상하에 미친다.

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토지의 구성물인 암석·토사·지하수 등은 토지의 구성 부분으로서 별개의 물건이 아니지만, 미채굴의 광물은 국유에 속하고 광업권의 객체가 된다.

 

바다와 하천은 사적 소유권의 대상이 되지 않으나 어업권, 공유수면매립권, 점용권 등은 성립될 수 있으며 도로는 사적 소유권의 대상이 되지만, 그 행사는 많은 제한을 받는다.

 

토지의 정착물

건물은 토지의 정착물로써 언제나 토지로부터 독립된 별개의 부동산이 되고 수목은 '입목에 관한 법률'에 따라 등기되었거나 관습법상의 명인방법을 갖춘 때에 토지로부터 독립된 별개의 부동산이 된다.

 

미분리의 과실은 관습법상의 명인방법을 갖춘 때에 토지로부터 독립된 별개의 부동산으로 취급되고 농작물은 타인의 토지에 경작한 때는 정당한 권원의 존부를 불문하고 토지로부터 독립된 별개의 부동산으로 된다.

 

기타 돌담, 교량, 도로의 포장 등은 토지로부터 독립된 별개의 물건으로 취급되지 않는다.

 

동산은 무엇인가

동산은 움직이는 자산, 즉 부동산인 토지와 그 정착물 이외의 모든 것을 말하며  토지에 정착되지 않은 것은 동산입니다.

 

제99조 (부동산, 동산)

② 부동산 이외의 물건은 동산이다.

 

과일, 벼 등 분리되지 않은 과실은 나무 또는 토지의 일부이지만 수확할 시기가 되어 독립된 경제적 가치를 지니게 되면 나무와 마찬가지로 명인방법을 통해 거래의 객체가 되므로 동산으로 취급한다.

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자동차, 건설기계, 항공기, 선박은 동산이지만 그 경제적 의의가 부동산에 비슷하므로 등록·등기에 의하며, 질권이 아닌 저당권의 목적으로 되는 등 부동산에 준하여 취급된다.

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금전은 동산의 일종이지만 일정액의 가치를 나타낼 뿐 개개 물건으로서의 성질은 특별하게 고려되지 않으므로 일반 동산과는 다르며 무기명채권은 권리이며 동산이 아니다.

 

 

준부동산 ​(의제부동산)

​선박, 자동차, 항공기, 특정한 중기 등은 모두 토지와 그 위에 있는 정착물이 아니므로 동산이지만 등기나 등록이라는 공시방법을 갖춤으로써 권리의 이전이나 저당권 설정 등에 있어서 부동산과 같이 다뤄져 '준부동산' 이라 한다.

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준부동산은 일단 부피가 크고, 중량이 무거우며, 한 번 만들어지면 장기적(5년 이상)으로 쓰일 수 있고, 손바뀜이 자주 일어나지 않는다. 일반적인 동산에 비하여 재산적 가치가 크다는 특징도 있다.

 

우리나라에서 인정되는 준부동산은 광업재단, 공장재단, 20톤 이상 선박, 건설기기계, 항공기, 자동차, 광업권, 어업권 등이 있으며 부동산과는 달리 시세차익을 얻을 수 없으므로 투자의 목적으로 거래되지 않는다.

 

동산과 부동산의 차이

구분	동산	부동산
공시방법	점유(사실적 지배)	등기
대항력	점유이전	등기
권리변동	인도(점유의 이전)	등기
공신력	인정(선의 취득)	불인정
질권설정	가능	불가능
저당권, 용익물권 설정	불가능(질권과 유치권은 인정)	가능
소유권의 취득시효	취득시효 10년(선의 취득시효 5년)	취득시효 20년
무주물 귀속	선점자	​
환매 기간	3년 이하	​

 

요약

민법상에는 토지와 토지에 부착되어 있는 것을 부동산이라고 하고 부동산이 아닌 것은 동산이라고 되어 있습니다. 부동산과 동산을 법률적으로 구별하는 이유는 부동산이 사회경제적인 가치가 크고 법적인 효과가 다르기 때문입니다.