전세권보다 임차권을 선호하는 이유 (전세권 설정을 해야 하는 경우)

전세권보다 임차권을 선호하는 이유 (전세권 설정을 해야 하는 경우)

​

 

 

임대차 시장에서 세입자들이 대항력을 확보하는 방법에는 전세권 설정과 임차권을 확보하는 방법이 있습니다. 임차권은 채권인 반면 전세권은 물권으로 채권인 임차권보다 물권인 전세권이 힘이 세지만 임대차시장에서 세입자들이 전세권보다는 임차권을 더 선호한다고 합니다. 임차권이 대항력확보 수단으로 전세권보다 선호되는 이유와 전세권 설정이 유리한 경우에 대해 알아봅니다.

 

민법 적용받는 물권 '전세권'

전세권은 타인의 부동산을 사용 수익하는 권리로 전세권설정자(소유자)와 전세권자(세입자)의 합의와 설정등기를 해야 효력이 있는 용익물권과 담보물권의 성질을 가지고 있습니다.

​

민법 제303조(전세권의 내용)

전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 부동산의 용도에 좇아 사용·수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.

​

주택임대차법 적용받는 채권 '임차권'

임차권은 임대인과 임차인이 임대차계약에 의해 차임을 지급하고 임차물을 사용할 수 있는 권리를 말합니다. 임차권 등기를 하거나 임대차보호법에 의해 대항력을 확보해야 제 3자에게 권리를 주장할 수 있습니다.

 

임차권자의 대항력

주택임대차는 임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 그다음 날부터, 상가건물임대차는 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음  날부터 제삼자에 대해 효력이 생깁니다.

 

​

전세권과 임차권의 구분

구분	전세권	임차권
법적근거	민법	민사특별법(임대차보호법)
성질	물권	채권
등기 여부	필수	선택적
대항력	있음	전입신고와 주택인도시 인정
권리취득 방법	임대인의 동의	임차인 단독
효력발생과 요건	전세권설정등기 즉시	전입신고와 인도를 갖춘날 익일
양도(전대) 여부	임대인의 동의 없이 가능	임대인의 동의가 필요
경매신청권	있음	없음
경매절차에서 배당	배당요구 없어도 배당	배당요구 해야 배당
우선변제권	있음	임차권등기를 하거나 대항요건과 확정일자를 갖춘 경우 인정

 

​전세권보다 임차권을 선호하는 이유

임차권은 전세권에 비해 절차가 간편하고 비용 부담이 적으며 법적 보호가 충분히 가능하기 때문에 임차권만으로도 충분한 보호를 받을 수 있어 더 많이 사용되고 있습니다.

1. 절차와 비용의 차이

전세권은 등기부에 등재되어야만 성립되며 등기 절차가 복잡하고 비용이 발생하는 반면 임차권은 등기절차 없이 계약만으로 성립되어 간편합니다

2. 법적 보호의 유사성 

전세권은 부동산의 등기가 필요한 반면, 임차권은 등기 없이도 전입신고와 확정일자를 통해 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있기 때문에, 실질적으로 전세권과 유사한 수준의 보호를 받습니다. 

3. 임대차 시장의 관행

전세 거래는 오랫동안 자리 잡은 임대차 방식으로 다수의 임대차 계약이 임차권으로 이루어져 왔고, 일반적으로 임대인과 임차인 모두가 전세권보다 간편한 임차권을 선호하는 경향이 있습니다. 

 

전세권설정을 해야 하는 경우

​1. 대항력 확보가 어려운 경우 

한 명의 소유자가 건물 전체에 대한 소유권을 가지고 있는 다가구 주택의 경우, 임차인이 타 지역으로 이전할 경우, 임차인이 법인인 경우 등은 대항력 확보가 어렵거나 대항력을 잃을 수 있습니다.

2. 임대인의 재정 상태가 불안정한 경우

임대인의 재정 상태가 불안정하거나, 임대인이 파산, 압류 등의 상황에 처한 경우, 임차인의 대항력이 실질적으로 약화될 수 있습니다.

3. 임차인이 전세금을 담보로 대출 받는 경우

금융기관 대출을 받을 때 전세금을 담보로 설정해야 하는 경우, 전세권 설정이 필수적일 수 있습니다.

4. 임차인의 권리 양도나 처분이 필요한 경우

임차권은 양도나 처분이 어려운 반면, 전세권은 등기된 권리이므로 이를 자유롭게 양도하거나 처분할 수 있는 법적 권리가 생깁니다.

5. 주택의 용도나 유형이 불분명한 경우

전입신고와 확정일자는 주거용 부동산에 한해 적용되기 때문에, 주택의 용도가 불분명한 경우 대항력 확보가 어려울 수 있습니다.

6. 전입신고 및 확정일자 절차가 제대로 이루어지지 않은 경우

임차인이 전입신고나 확정일자를 늦게 받거나, 잘못된 주소지로 전입신고를 한 경우, 대항력 확보에 실패할 수 있습니다.

7. 소유권이 불분명하거나 분쟁 중인 경우

임대인이 주택의 소유권을 법적으로 완전히 확보하지 않은 상태에서 임대차 계약을 체결한 경우, 임차인은 전입신고나 확정일자로도 충분한 대항력을 확보하지 못할 수 있습니다.

8. 임대차 계약 분쟁 가능성이 높은 경우

임대인과의 신뢰 관계가 부족하거나 계약상 분쟁이 예상되는 상황에서 전세권 설정은 법적 권리를 더 명확하게 해 주며, 임대인의 일방적인 계약 파기나 임차인의 권리 침해를 막을 수 있는 강력한 수단입니다.

9. 장기 임대차 계약 시

5년 이상의 장기 계약에서는 임차권만으로는 불안할 수 있으므로 전세권 설정을 통해 안정성을 확보하는 것이 좋습니다.

10. 미등기 주택의 경우

등기되지 않은 주택에서 임대차 계약을 체결한 경우, 임차인은 대항력을 확보하기 매우 어렵습니다.

 

요약

세입자들이 보증금을 안전하게 지키기 위해 한 방법으로 전세보증보험가입, '전입신고와 확정일자, '전세권 설정' 등이 있습니다. 최근 임대차 시장에서 물권인 전세권보다 채권인 임차권을 선호하는 것은 절차가 간편하고 비용 부담이 적으며 법적 보호가 충분히 가능하기 때문입니다.

 

그러나 대항력확보가 어려운 경우, 임차인이 대출을 받을 경우, 미등기주택의 임대차, 장기 임대차, 분쟁의 소지가 있는 경우에는 임차권만으로 충분하지 않고 전세권을 설정하는 것이 좋습니다.