'입주권' 이해하기 (입주권 취득자격, 근거법령, 장단점)

'입주권' 이해하기 (입주권 취득자격, 근거법령, 장단점)

 

 

새 아파트에 들어갈 수 있는 자격으로 입주권과 분양권이 있습니다. 분양권과 입주권 모두 실제 집을 가지는 것은 아니고 거주할 수 있는 권리를 가지는 것이지만 전매가 가능하여 투자의 대상이 되기 때문에 세금문제에서는 집을 소유한 것처럼 취급을 하게 됩니다. 입주권에 대해 알아봅니다.

 

입주권

​입주권이란 재개발·재건축 사업으로 인해 집을 잃게 된 조합원에 대한 보상으로 새 집에 입주할 수 있는 권리로 현재 거주하는 건물이 철거되고 새 아파트가 건설되면 들어갈 수 있는 자격이 주어집니다.

 

입주권 취득자격

입주권을 취득하기 위해서는 재개발 또는 재건축 조합 설립 인가 전 해당지역에 주택을 소유한 경우 인정되고 지역에 따라 일정기간 거주요건이 필요할 수 있습니다.

 

1. 해당 지역 내 주택 소유자

재개발 또는 재건축 구역 내 주택을 소유해야 하며, 주택 소유자가 아닌 경우 입주권을 취득할 수 없습니다.

2. 조합원 자격 취득자

재개발·재건축 조합의 조합원이어야 하며, 보통 조합 설립 인가 이전에 해당 주택을 소유해야 합니다.

3. 거주 요건

일부 재개발 지역에서는 일정 기간(2년 정도) 해당 주택에 거주해야 할 수 있습니다. 

4. 세대당 1개의 입주권 인정

한 세대에서는 1개의 입주권만 인정되며, 여러 명이 주택을 소유해도 동일 세대 내에서는 하나만 취득할 수 있습니다.

5. 임대주택 소유자에 대한 제한

일부 임대주택 소유자는 입주권을 받을 수 없으며, 비주거용 건물 소유자는 입주권 대상에서 제외됩니다.

 

입주권의 근거법령

1. 주택법

주택법은 주택의 공급 및 관리를 규정하며, 재개발과 재건축을 통한 주택 공급에 관한 기본적인 틀을 제공합니다.

2. 도시 및 주거환경정비법

도시 및 주거환경정비법은 재개발과 재건축 사업을 추진하는 과정에서의 절차 및 요건을 규정하고 입주권의 부여 및 관리에 대한 사항을 포함합니다.

3. 재개발 및 재건축 조합 관련 법규

재개발 및 재건축 조합의 설립 및 운영에 관한 법령은 조합원의 자격, 입주권 부여 절차, 사업 시행 등 다양한 내용을 규정합니다.

4. 민법

민법은 소유권 및 계약에 관한 기본적인 법률로, 입주권과 관련된 소유권 이전, 계약 체결 등의 문제를 다룹니다.

5. 토지수용법

재개발, 재건축 사업을 위해 토지 수용이 필요할 경우 적용되는 법령으로, 입주권 부여와 연관된 토지 수용에 대한 규정을 다룹니다.

 

입주권의 근거 법령은 주로 재개발 및 재건축 관련 법률에 기반을 하지만 이외에도 지방자치단체의 조례나 규정이 입주권 부여와 관련된 구체적인 내용에 영향을 미칠 수 있습니다.

 

 

입주권의 장점

1. 새 아파트 입주 가능

재건축이나 재개발을 통해 이전보다 가치가 높은 신축 아파트에 입주할 수 있습니다. 

2. 개발 이익 실현

개발에 따른 프리미엄을 통해 시세 차익을 얻을 가능성이 높습니다.

3. 세제 혜택

일정 기간 해당 주택에 거주하거나 특정 요건을 충족하는 경우 세제 혜택이 주어질 수 있습니다.

4. 유리한 분양조건

청약통장이 필요 없이 일반 분양자들보다 싼 가격과 동, 호수 배정에 있어서 조합원의 우선권이 있습니다

5. 입지 개선 효과

재개발, 재건축 사업이 진행되는 지역은 주변 환경이 개선되고 지역의 가치가 상승하는 효과도 기대할 수 있습니다.

 

입주권의 단점

1. 긴 사업 기간

재개발이나 재건축 사업은 진행 기간이 길며, 예상보다 지연되는 경우가 있습니다.

2. 추가 분담금 부담

새 아파트를 건설하기 위해 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있으며, 분담금이 높아지면 입주권의 경제적 가치가 감소할 수 있습니다.

3. 거주의 불편함

기존 주택이 철거될 때 임시로 거주할 주택을 마련할 비용 부담과 거주의 불편함이 발생할 수 있습니다.

4. 전매 제한

사업지 내 해당 부동산을 소유하고 있어야 하고 거래가 제한되거나 아예 불가능한 경우가 많아 초기 자본금이 많이 들어갑니다. 

5. 사업 리스크

사업 추진이 중단되거나 사업성이 악화되는 등의 리스크가 있습니다. 예상치 못한 이유로 사업이 무산되거나 지연될 경우 투자 가치가 하락할 수 있습니다.

 

입주권 vs 분양권 비교

구분	입주권	분양권
권리	재개발 또는 재건축된 아파트에 입주할 수 있는 권리	아파트 분양을 받을 수 있는 권리
발생 시기	재개발/재건축 사업 초기	새 아파트 분양 시점
소유권	기존 주택 소유자에게 부여	새로 분양받은 사람에게 부여
거주요건	일반적으로 재개발·재건축 지역 내 주택 소유 필요	특정 지역 내에서 주택을 소유할 필요 없음
전매 제한	일정 조건 충족 시 가능, 재개발 지역 특성에 따라 다름	투기과열지구 등 일부 지역에 따라 제한 있음
비용부담	분담금 등 추가 비용 발생 가능	초기 분양가 및 계약금 등 비용 부담 있음
입주 시기	새 아파트 완공 후 입주	아파트 완공 후 입주

 

요약

입주권은 재개발 재건축 지역의 조합원들에게 주어지는 새 아파트에 들어갈 수 있는 권리입니다. 입주권 자체는 주택 수에 포함되지 않지만, 입주권을 통해 새 아파트에 입주하게 되면, 해당 새 아파트는 주택 수에 포함되어 세금에 영향을 미치게 됩니다.

 

입주권은 청약통장이 필요 없이 신축아파트를 일반 분양자들보다 싼 가격에 동, 호수를 우선 배정받을 수 있는 장점이 있지만 긴 사업기간으로 인한 추가분담금 발생의 가능성이 있는 단점이 있습니다.

 

'분양권' 이해하기 (분양권 취득자격, 근거법령, 장단점)