새 아파트에 들어갈 수 있는 권리로 입주권과 분양권이 있습니다. 분양권과 입주권은 주택을 소유하는 것은 아니고 주택을 소유할 수 있는 자격을 가지는 것입니다. 분양권은 매수 전환할 수 있는 계약상의 권리로 전매가 가능하여 투자의 대상이 되기 때문에 세금문제에서는 집을 소유한 것처럼 취급을 하게 됩니다. 분양권에 대해 알아봅니다.
분양권
분양권은 주로 아파트와 같은 신규 분양 주택에 대한 계약상 권리로 아파트를 완공하고 소유권을 이전받기 전에 분양 계약을 통해 주택을 매수할 권리를 가지게 됩니다.
분양권을 통해 건축 중인 상태의 아파트나 건물을 사전에 구매할 수 있으며 분양권은 완공된 후에 소유권이 이전되면 매수자는 해당 부동산의 최종 소유자가 됩니다.
분양권 취득자격
분양권 취득 자격은 정부의 부동산 정책에 따라 지역과 주택 유형에 따라 다르게 규정되며, 특히 투기과열지구나 조정대상지역과 같은 규제 지역에서는 더욱 엄격하게 제한됩니다.
1. 무주택자 우선
일부 지역에서는 무주택 세대에게 우선권을 부여하며, 다주택자는 분양권 취득이 불가능한 경우가 많습니다.
2. 거주 요건
거주 요건은 각 지역에 따라 다를 수 있지만, 보통 최소 1년에서 3년 이상의 거주 요건을 충족해야 합니다.
3. 청약 통장 및 가점 요건
분양권을 취득하려면 청약통장이 필수적이며, 청약 점수(가점제)에 따라 우선권이 부여됩니다.
4. 전매 제한
규제 지역에서는 분양권을 취득한 후 일정 기간(3년~5년) 동안 전매가 제한되고 비규제 지역은 지역에 따라 전매 제한이 없거나 짧은 경우도 있습니다.
5. 소득 및 자산 요건
공공 분양 아파트의 경우 소득 및 자산 기준이 설정되어 있고 민간 분양 아파트는 이런 제한이 없지만, 청약 요건과 무주택 여부, 거주 요건 등은 동일하게 적용됩니다.
6. 특별공급 자격
특별공급은 신혼부부, 다자녀 가구, 노부모 부양 가구, 장애인 등 특정 자격을 가진 이들에게 분양권을 우선 배정합니다.
분양권의 근거법령
1. 주택법
주택의 건설과 공급, 주택 분양 계약, 분양가 상한제, 분양권 전매 제한 등에 관한 사항을 규정합니다.
2. 주택공급에 관한 규칙
주택의 공급 기준, 분양 절차, 청약 자격 등을 구체적으로 규정합니다.
3. 부동산 거래신고 등에 관한 법률
분양권 거래 시 신고 의무 및 규제, 전매 시 신고 절차 등에 대한 사항을 규정합니다.
4. 소득세법
분양권을 통해 발생하는 양도소득세 부과 기준을 규정합니다.
5. 민법
분양권 거래 및 계약의 법적 근거로, 계약 해지, 위약금, 손해배상 청구 등에 대한 사항을 규정합니다.
분양권의 장점
1. 초기 비용 부담 완화
분양권을 구매할 때는 계약금과 중도금만 먼저 납부하고, 나중에 잔금을 납부할 수 있어 초기 자금 부담이 줄어듭니다.
2. 시세 차익 기대
분양권은 주택이 완공되기 전에 구매하여 개발 호재가 있는 지역의 경우 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 됩니다.
3. 신축 주택에 접근성
분양권을 통해 신축 아파트에 접근할 수 있으며, 최신 설계와 편의 시설을 갖춘 주택을 구매할 수 있는 기회가 됩니다.
4. 전매 가능성
규제 지역이 아닌 곳에서는 전매 제한이 없거나 완화된 경우가 많아 분양권을 제3자에게 매도하여 자금 회수나 수익 실현이 가능합니다.
분양권의 단점
1. 가격 하락 위험
부동산 경기가 하락하거나 공급 과잉, 지역 개발 지연 등이 발생하면 분양권의 가격이 떨어질 수 있어 투자 손실의 위험이 있습니다.
2. 거래 및 전매 제한
규제지역(투기과열지구나 조정대상지역)에서는 분양권의 전매가 제한되며, 일정 기간 동안 거래가 불가능할 수 있습니다.
3. 세금 부담
분양권을 양도할 때 시세 차익에 대해 양도소득세가 부과되며, 다주택자의 경우 더 높은 세율이 적용될 수 있습니다.
4. 입주 후 품질 불확실성
완공 전 주택에 투자하는 것으로, 실제 입주 시 품질이나 설계 등이 기대에 못 미칠 위험이 있습니다.
분양권 vs 입주권 비교
구분
분양권
입주권
권리
완공 전 주택을 미리 계약할 수 있는 권리로, 분양 계약을 통해 주택 소유권을 확보하는 권리
재개발·재건축 지역에서 기존 건물 소유자가 입주할 수 있는 권리로, 기존 주택을 헐고 새로 지어지는 주택의 입주 권리
대상
신규 아파트 및 주택 분양 시장
재개발, 재건축 등 정비 사업 구역의 기존 건물 소유자
전매제한
투기과열지구 등 규제 지역에서 일정 기간 동안 전매 제한이 있을 수 있음
전매가 원칙적으로 금지되며, 일부 예외 경우에만 제한적으로 허용됨
세금
분양권 양도 시 양도소득세가 부과되며, 다주택자의 경우 높은 세율 적용
입주권 역시 양도소득세 부과 대상이며, 입주권 양도 시에도 세금 발생
주택 소유 여부
분양권은 주택으로 간주되지 않으며, 완공 후 등기 시 주택 소유로 전환
입주권은 주택으로 간주되며, 주택 수에 포함됨
사용목적
주택 완공 후 시세 차익을 기대할 수 있어 투자 수단으로 활용 가능
주로 재건축이나 재개발 후 신축 주택에 입주하기 위한 목적으로 사용됨
요약
분양권은 신규 주택을 계약하여 완공 후 입주할 수 있는 권리로, 주로 투자 목적이나 주거 목적으로 활용되고 입주권은 재개발이나 재건축 지역에서 기존 소유자에게 주어지는 권리로, 주로 해당 지역의 재정비 후 입주를 목적으로 합니다.
분양권은 초기 자금 부담이 낮고, 신축 주택이라는 장점을 가지고 있지만 부동산 개발호재가 있을 경우에는 시세차익의 가능성이 있지만 부동산 경기가 하락할 경우 가격이 떨어지는 리스크를 가지고 있습니다.
