세입자의 임차주택 경매신청과 셀프낙찰

세입자의 임차주택 경매신청과 셀프낙찰

 

 

 

 

부동산 경기 불황으로 역전세, 깡통전세 등으로 인해 전세보증사고가 급증하면서 전세보증금 반환보증에 가입이 된 세입자들은 보증기관에서 일정한 절차를 거쳐 보증금을 돌려받을 수 있지만 그렇지 못한 세입자들은 경매절차를 통해 보증금을 회수하게 됩니다. 부동산 경기가 부진하면 세입자가 있는 경매물건은 유찰이 거듭되어 세입자가 직접 낙찰을 받게 되는 경우가 많습니다. 세입자의 셀프낙찰에 대해 알아봅니다.

 

세입자의 보증사고

세입자의 보증사고는 집주인이 세입자에게 계약 만료 시 반환해야 할 보증금을 지급하지 못하는 상황을 의미합니다. 보증사고로부터 보증금을 보호하기 위해 세입자는 임대보증금 반환 보증 가입, 전세권 설정, 대항력 및 우선변제권 확보 등의 예방조치를 하여야 합니다.

 

​보증사고의 주요 원인

임대인의 재정 상태 악화

임대인의 파산이나 부도, 채무과다로 재정적 위기를 겪으면서 보증금을 반환할 여력이 없어질 수 있습니다.

부동산 가치 하락

부동산 가치가 하락해 경매 낙찰가가 기존 보증금보다 낮아지면 세입자의 보증금을 전부 회수하기 어려울 수 있습니다.

동일한 부동산에 다중 채권 설정

임대인이 여러 부동산을 담보로 대출을 받은 경우, 각 주택에 설정된 채권이 많아져 세입자의 보증금이 후순위로 밀리게 됩니다.

깡통전세

전세금이 주택 시세와 비슷하거나 더 높아 깡통전세가 발생하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 위험이 커집니다.

 

보증사고 발생 시 세입자의 대응 

경매신청을 통한 보증금 회수

세입자가 자금 여력이 부족하거나 집을 소유할 의사가 없을 경우 보증금을 회수하는 방법입니다.

셀프 낙찰을 통한 소유권 확보

자금 여력이 있고, 거주하던 주택을 본인 소유로 만들고 싶은 경우 임차주택을 직접 낙찰을 시도합니다.

 

 

세입자의 임차주택 경매신청

세입자가 임차주택의 경매를 신청하려면 ▶전세권자에 의한 임의경매신청, ▶임차권자에 의한 강제경매신청, ▶임차권과 전세권을 동시에 가진 경우 선택적인 행사를 통해 가능합니다.

 

전세권자의 임의경매	전세권자의 강제경매	임차권자의 강제경매
전세권설정자가 전세금반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법이 정한 바에 의하여 전세권목적물의 경매를 청구할 수 있습니다.	전세권자와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 지위를 겸비한 경우 세입자는 전세권자의 지위나 임차인의 지위를 선택적으로 행사할 수 있습니다.	주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 취득한 임차권자의 경우에도 보증금 반환이 지연될 경우 보증금반환소송 판결에 의한 강제경매를 신청할 수 있습니다.

 

전세권자의 경매신청

전세권을 설정한 세입자는 집주인의 동의 없이도 법적 권리를 행사하여 임차주택을 경매에 부칠 수 있습니다. 전세권은 세입자에게 강력한 우선 변제권을 부여해, 다른 채권자보다 우선해 보증금을 회수할 수 있습니다.

 

민법 318조 전세권자의 경매청구권

전세권설정자가 전세금반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법이 정한 바에 의하여 전세권목적물의 경매를 청구할 수 있다.

 

임차권자의 경매신청

주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 취득한 임차권자의 경우에도 보증금 반환이 지연될 경우 보증금반환소송 판결에 의한 강제경매를 신청할 수 있습니다.

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​대항력과 확정일자를 갖춘 선순위임차권자가 강제경매신청을 할 경우 임차권자는 우선변제권 있는 전세권자와 동등한 지위를 가지게 되어 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있습니다.

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​선순위임차권자가 보증금을 전액 배당받은 경우 임차권은 소멸하고 배당신청을 하지 않았거나 보증금 전액을 배당받지 못했을 경우 임차권은 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다.

 

셀프낙찰

셀프낙찰은 임차주택이 경매에 부쳐졌을 때, 세입자가 직접 경매에 참여하여 거주하던 주택을  직접 낙찰을 받는 것으로 셀프낙찰을 통해 세입자는 보증금을 회수하거나 주택을 소유하게 됩니다.

 

세입자가 채권자의 입장에서 임차주택을 낙찰받으면 배당받을 금액으로 채권상계신청을 하여 소유권을 취득하고 임차인은 임대인의 지위를 승계하여 임대차계약에 기한 채권이 혼동으로 소멸하고 그 임대차는 종료됩니다.

 

셀프낙찰을 받게 되는 경우

경매물건에 대항력 있는 임차인이 있을 경우 제3자가 보증금 이상으로 낙찰을 받기는 어려운 상황에서 유찰이 계속되면 임차인들이 할 수 없이 '셀프낙찰'을 받게 됩니다. 

 

부동산 시장에서 주택 가격이 하락함에 따라 경매에서의 낙찰가가 전세보증금보다 낮아지는 경우가 많아, 세입자들이 셀프 낙찰을 통해 손실을 최소화하려고 합니다.

 

셀프낙찰 시 유의점

셀프낙찰을 받으려면 낙찰 과정, 입찰 방법, 상계 절차 등 경매절차에 대한 이해가 필요하고 낙찰가가 전세보증금보다 높을 경우, 추가 자금을 마련해야 할 수 있습니다.

 

요약

깡통전세나 역전세 상황에서 보증금을 회수하지 못한 전세권자나 임차권자는 경매에서 배당신청을 하여 보증금을 회수하거나 세입자가 직접 낙찰을 받아 소유권을 취득하는 방법을 선택해야 합니다.

 

세입자가 셀프낙찰을 받으면 보증금채권과  채권상계신청을 하여 임대차 계약은 종료하고 소유권을 취득할 수 있지만 셀프낙찰 시 추가자금이 필요할 수 있습니다.