'부동산 경매와 공매' 차이, 증가하는 이유

'부동산 경매와 공매' 차이, 증가하는 이유

 

 

부동산을 취득하는 대표적인 방법으로 일반 매매로 취득하거나 경매 및 공매로 취득하는 방법 그리고 신축 분양을 통한 취득 등이 있습니다.  최근 고금리로 인한 부동산 경기 부진으로 미분양이나 역전세 등으로 인해 공매와 공매물건이 증가하고 있습니다. '부동산 경매와 공매' 차이 그리고 부동산 경매와 공매가 증가하는 이유에 대해 알아봅니다.

 

부동산 매매 거래의 주요 유형

일반 매매

일반매매는 매도자와 매수자가 중개인을 거치지 않고 직접 거래하는 직거래 방식과 부동산 중개사를 통해 매수자와 매도자가 계약하는 중개거래 방식이 있습니다.

분양 거래

건설사가 신축한 아파트, 오피스텔 등을 직접 일반인에게 분양하는 신축분양과 재개발, 재건축 조합원들에게 우선적으로 분양하는 조합원 분양 방식이 있습니다.

경매 및 공매 거래

법원이 채무 불이행으로 압류된 부동산을 공개 입찰로 매각하는 경매와 한국자산관리공사(KAMCO)와 같은 공공기관이 세금 체납 등의 이유로 압류된 부동산을 매각하는 공매방식입니다.

 

부동산 경매

부동산 경매는 채무자가 빚을 갚지 못할 때 법원이 그 부동산을 경매에 부쳐서 판매하고, 판매 대금으로 채무를 상환하는 절차로 집행권원의 유무에 따라 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다.

 

집행권원(채무명의)

국가의 강제력에 의해 실현될 이행청구권의 존재와 범위를 표시하고 그에 대해 강제집행을 실시할 수 있는 권리를 인정한 공정증서를 말합니다. 집행권원에는 집행력 있는 판결, 지급명령정본, 화해조서정본 등이 있습니다.

 

부동산 경매의 종류

부동산 경매는 채권자가 채무자의 채무물이행이나 세금체납 등으로 인해 채무자의 부동산을 대상으로 한 채권회수절차로 집행권원의 유무에 따라 임의경매와 강제경매로 나눌 수 있습니다.

 

부동산 경매 절차는 물건 공고 → 입찰준비 및 현장답사 → 입찰 → 낙찰 → 잔금 납부 → 소유권 이전  → 명도 절차 (필요시) 과정으로 이루어집니다.

 

임의경매

임의경매는 채권자가 채무자에게 담보로 제공받은 부동산을 경매에 부치는 방식으로 집행권원이 필요 없이 실시할 수 있습니다. 일반적으로 채무자가 금융기관에 담보로 제공한 부동산에 대해 발생합니다. 

 

강제경매

강제경매는 채권자가 채무자의 채무불이행 등으로 인해 채무자의 동의 없이 법원이 채권자의 요청에 의해 강제로 부동산을 경매에 부치는 방식으로 법원의 집행권원을 부여받아야만 경매를 실시할 수 있습니다.

 

 

 

 

임의경매와 강제경매 비교

구분	임의경매	강제경매
동의 여부	채무자의 동의 필요	채무자의 동의 불필요
주요 원인	채권자와의 계약 불이행	세금 체납, 채무 불이행
법적근거	담보권 설정에 따른 경매	법원의 명령에 따른 경매
주체	채권자(금융기관)	법원, 국가, 지방자치단체
절차	일반적인 법원 경매 절차	법원 주관의 경매 절차

 

부동산 공매

부동산 공매는 국가나 지방자치단체가 세금 체납이나 채무 불이행 등의 이유로 압류한 부동산을 매각하는 절차로 경매가 법원이라는 사법기관을 통한다면 공매는 정부기관인 한국자산관리공사(캠코) 등 공공기관이 주관합니다.

 

부동산 공매 절차는 물건 공고 → 현장 답사 및 입찰준비 → 입찰 → 낙찰 → 잔금 납부 → 소유권 이전  → 명도 절차 (필요시) 과정으로 이루어집니다.

 

부동산 경매와 공매 비교

구 분	경 매	공 매
법적근거	민사집행법	국세징수법
원인	채무 불이행, 담보권 행사	세금 체납, 채무 불이행, 기타 법적 사유
진행 주체	법원	한국자산관리공사(캠코)
입찰 방식	관할법원 현장입찰	'온비드'사이트 인터넷 입찰
처분 방식	기일입찰 / 현장입찰	기간입찰 / 인터넷입찰
입찰주기	1개월	1주
대항력 유지기간	배당요구종기일까지	공매매각결정일까지
저당권부 채권의 상계	상계가능(민사집행법)	상계불허(대법원)
인도명령 제도	있음(잔금납부후 6개월이내)	없음(명도소송으로 해결)

 

부동산 경매와 공매 물건 증가 원인

부동산 경매 물건 증가 원인

-금리인상으로 대출상환의 어려움

-경제불황으로 채무 불이행 증가

-역전세로 임차보증금 회수를 위한 경매 

-법원 경매 절차의 접근성 증가

부동산 공매 물건 증가 원인

-경기 침체로 세금 체납 증가 

-사업 부진으로 채무 불이행 증가

-전기 수도세 등 공공요금 체납

-부동산 경기 침체로 미분양 주택 증가

-고금리로 공매 입찰자와 낙찰률 감소

 

요약

부동산 경매와 공매 시장은 부동산시장의 선행지표로 중요한 역할을 합니다. 부동산 시장을 결정하는 큰 변수인 금리에 따라 경매와 공매 물건도 증감할 수 있습니다.

 

고금리가 지속될 경우 부동산 시장뿐만 아니라 경매 시장도 위축이 될 수 있지만 때로는 쏟아지는 알짜매물을 유리한 조건으로 잡을 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.