상가 · 사무실 임대차 계약 전 체크 사항

상가 · 사무실 임대차 계약 전 체크 사항

 

 

코로나를 계기로 자영업자의 폐업이 늘고 있지만 매년 젊은 층의 개인사업 및 자영업을 준비하고 있는 비율은 꾸준히 늘고 있습니다. 상가나 사무실을 임대하기 위해서 임차인들이 현장을 방문하여 조사하는 것 이외에도 공부를 통해 기본적으로 확인을 해야 것들이 있습니다. 상가와 사무실을 임대차 계약 하기 전에 체크해야 사항에 대해 알아봅니다. 

 

상가 계약 전 확인해야 하는 공부

상가나 사무실을 임대차 계약을 하기 위해서는 우선 등기부 갑구의 소유자에 관한 인적사항과 권리관계를 확인하고 등기부 을구를 통해 담보설정에 관한 사항을 확인합니다.

 

건축물대장을 통해서는 위반 건축물 여부와 해당 건물이 개업하려는 용도와 맞는지 여부 등을 확인할 수 있습니다.

 

부동산등기부 등본

부동산등기부 등본을 통해 계약 시 등기부 등본상의 소유자 정보와 임대차 계약서상 임대인의 정보가 일치하는지를 확인합니다. 등기부 등본상 갑구/을구는 법원 인터넷 등기소에서 확인할 수 있습니다. 

 

등기부등본 갑구

부동산등기부의 갑구를 통해서는 소유자의 인적사항 등을 확인하고 소유자와 임대인의 정보가 일치하는지 알 수 있고  압류, 가압류, 가처분, 가등기 등의 설정 여부를 확인할 수 있습니다.

등기부등본 을구

부동산 등기부 을구를 통해서는 건물에 대한 근저당 설정 사항을 확인하고 설정금액이 과도하지 않는지 확인합니다.  

 

인터넷 등기소 바로가기

 

건축물대장

건축물대장을 통해 소재 지번과 면적, 위반 건축물 여부와 서류상의 소유지가 같은지 확인할 수 있습니다.

 

1. 건축물대장상 건물의 지번과 실제 상가건물의 지번이 일치하는지 여부

2. 상가건물의 용도가 개업하려는 용도와 맞는지 여부

3. 건축물대장상 건물소유자가 등기부상 건물소유자와 동일한지 여부

4. 위반 건축물 여부 확인

 

​정부 24 바로가기

 

상가 임대차 계약 시 체크할 사항

계약 시 반드시 실제 소유자와 임대인이 동일한지 확인을 하고 계약금은 반드시 소유자의 계좌로 송금합니다. 계약 시 실제 소유자가 아닌 경우에는 위임장과 인감, 인감도장, 가능한 직접 전화 통화나 녹음 등으로 적법한 위임 여부를 확인합니다.

 

상가 관리 규약

복합건물의 경우 상가 관리 규약에 의해 업종을 제한하는 규약의 있어 관리사무소 등에 미리 체크해 두어야 합니다. 

영업정지 등 행정처분 여부

식품업과 같이 승계 업종인 경우 행정처분 사항이 있지 여부를 해당 관청에서 확인합니다. 

원상복구 범위

계약만료 시 혹은 파손 시 해당 부동산에 대한 원상복귀 범위와 특약사항을 확인한다

계약 관련 세부내용

-월차임, 부가세 여부

-계약기간

-관리비 항목체크(전기, 도시가스 등)

-권리금, 전대차 여부

-주차대수와 주차비 확인

-집기, 시설 등 인수물품 확인

-권리양도 시 영업신고증 인수인계

-기타 특약사항

 

​요약

상가나 사무실을 임대차하기 위해서는 계약 전 등기부 등본을 통해 소유자의 인적사항과 권리관계를 확인하고 건축물대장을 통해 업종적합 여부 등을 사전에 확인해야 합니다.  

 

사전에 공부 확인 후 계약 시에는 상가의 관리규약이나 행정처분 문제, 계약 관련 세부사항에 대해에 대해 꼼꼼하게 체크를 하고 추후 분쟁이 될 수 있는 문제에 대해서는 특약사항으로 기재를 하는 것이 좋습니다.