매각조건의 의미와 특별매각조건

매각조건의 의미와 특별매각조건

 

 

법원 경매에서 매각은 계약당사자의 자유로운 계약에 의한 일반매매와 달리 강제성을 띄고 있으며 다양한 이해관계인이 있어 민사집행법으로 매각의 성립과 내용 그리고 효력에 관한 사항을 정하고 있습니다. 경매 부동산을 매각하여 매수인에게 이전시키기 위해서는 경매의 성립과 효력에 영향을 미치는 매각조건을 지켜야 합니다. 경매에서 특별매각조건에 대해 알아봅니다.

 

매각조건

부동산 경매에서의 매각조건은 법원이 경매로 부동산을 매각할 때, 입찰자에게 사전에 공지하는 경매 부동산의 권리 상태와 매수인에게 발생할 책임을 사전에 명확히 하기 위한 기준입니다.

 

매각조건은 법정매각조건과 특별매각조건으로 구별되며 경매 절차의 공정성과 투명성을 보장하고, 매각 이후의 분쟁을 방지하기 위한 중요한 기준입니다.

 

특별매각조건

특별매각조건은 법원이 경매 절차에서 일반적인 매각 조건과는 별도로 추가적으로 부여하는 특별한 조건으로 매수인이 낙찰 후 특정한 의무를 이행해야 하는 의무를 규정합니다. 이를 이행하지 않을 경우 낙찰 자체가 무효가 되거나 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

 

특별매각조건은 개별매각부동산에 대하여 따로 지정한 매각조건으로 법정매각조건에 우선하기 때문에 특별매각조건이 있는 경우 경매법원은 그 내용을 매각기일에 반드시 고지하여야 합니다.

 

 

특별매각조건의 주요 내용

1. 재매각 시 입찰보증금

낙찰자가 낙찰 후 매각대금을 납부하지 않아 재경매가 이루어지게 되는 경우 법원에 따라 보증금을 최저매각가격의 20~30%로 정하는 경우가 있습니다.

 

2. 매각대금지급기일 이후 대금 납부

매수인이 매각 후 대금납부기일을 지나서 대금을 납부할 경우 경매법원에 따라 연 1할 5푼에서 연 2할의 지연 이자를 지불해야 하는 경우가 있습니다.

 

3. 농지취득자격증명서 제출

농지를 취득할 경우 농지취득자격증명원을 낙찰 후 1주일 이내 제출해야 하고 미제출 시 매각불허가와 보증금을 몰수된다는 특별매각조건이 있습니다.

 

4. 주무관청 허가서 제출

병원이나 학교, 사찰등 특수법인이 소유한 기본재산이 경매에 나온 경우 주무관청의 처분허가서를 제출해야 하는데 미제출 시 매각불허가와 보증금을 회수하지 못하게 될 수 있습니다.

 

5. 공유자우선매수권 행사의 횟수 제한

지분경매물건의 경우 다른 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있는데 공유자 우선매수 신청 횟수를 1회로 제한하는 특별매각조건이 있습니다.

 

6. 토지별도등기 부분에 대한 근저당권 인수

집합건물 등기부에 '토지의 별도 등기가 있다'라고 적혀 있을 경우 특별매각조건으로 토지별도등기 부분의 근저당권을 인수해야 하는 조건으로  매각이 진행됩니다.

 

특별매각조건 확인

특별매각조건은 주로 매각물건명세서의 특별 매각사항란에 기재되며 매각 공고문에 특별매각조건을 명시합니다. 현황조사서나 감정평가서를 통해서도 간접적으로 확인할 수 있습니다.

 

요약

경매에서 매각조건에는 법정매각조건과 특별매각조건이 있습니다. 법정매각조건은 민사집행법과 관련 규정에 의해 정해진 일반규정들인데 반해 특별매각규정은 개별매각부동산에 대하여 부가적으로 지정한 매각조건입니다. 

 

매수인이 법정매각조건이나 특별 매각조건을 이행하지 않을 경우 불이익을 받거나 경매의 성립과 효력에 영향을 미쳐 경매가 취소되거나 무효가 되고 보증금을 회수하지 못하게 될 수 있습니다.

 

매각조건의 의미와 법정매각조건(일반매각조건)