매각조건의 의미와 법정매각조건(일반매각조건)

 

매각조건의 의미와 법정매각조건(일반매각조건)

 

 

법원 경매에서 매각은 계약당사자의 자유로운 계약에 의한 일반매매와 달리 강제성을 띄고 있으며 다양한 이해관계인이 있어 민사집행법으로 매각의 성립과 내용 그리고 효력에 관한 사항을 정하고 있습니다. 경매 부동산을 매각하여 매수인에게 이전시키기 위해서는 경매의 성립과 효력에 영향을 미치는 매각조건을 지켜야 합니다. 경매에서 법정매각조건(일반매각조건)에 대해 알아봅니다.

 

매각조건

부동산 경매에서의 매각조건은 법원이 경매로 부동산을 매각할 때, 입찰자에게 사전에 공지하는 경매 부동산의 권리 상태와 매수인에게 발생할 책임을 사전에 명확히 하기 위한 기준입니다.

 

매각조건은 법정매각조건과 특별매각조건으로 구별되며 경매 절차의 공정성과 투명성을 보장하고, 매각 이후의 분쟁을 방지하기 위한 중요한 기준입니다.

 

법정매각조건

법정매각조건은 일반매각조건이라고 하며 민사집행법을 비롯한 관련 법령에서 자연스럽게 규정된 의무와 조건을 의미하고 매각 절차 중 반드시 따라야 하는 사항으로, 법원이 설정하지 않아도 자동적으로 적용됩니다. 

 

법정매각조건의 주요 내용

1. 인수주의와 잉여주의의 선택 등

압류채권에 우선하는 채권은 매수인에게 인수하게 하고 매각대금으로 신청자의 채권을 변제받을 가망이 없을 경우 경매절차는 취소하여야 한다.

 

민사집행법 제91조 (인수주의와 잉여주의의 선택 등)

①압류채권자의 채권에 우선하는 채권에 관한 부동산의 부담을 매수인에게 인수하게 하거나, 매각대금으로 그 부담을 변제하는 데 부족하지 아니하다는 것이 인정된 경우가 아니면 그 부동산을 매각하지 못한다.

 

민사집행법 제102조 (남을 가망이 없을 경우의 경매취소) 

①법원은 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류채권자에게 이를 통지하여야 한다.

 

②압류채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.

 

 

 

 

 

2. 매수신청의 보증

입찰자는 집행법원이 정하는 방법과 금액에 맞는 보증제공해야 한다.

 

민사집행법 제113조 (매수신청의 보증) 

매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 한다.

 

3. 매각기일과 매각결정기일 등의 지정

집행법원은 매각기일과 매각결정기일을 정하고 이를 이해관계인에게 통지하여야 한다.

 

민사집행법 제104조 (매각기일과 매각결정기일 등의 지정) 

①법원은 최저매각가격으로 제102조 제1항의 부담과 비용을 변제하고도 남을 것이 있다고 인정하거나 압류채권자가 제102조 제2항의 신청을 하고 충분한 보증을 제공한 때에는 직권으로 매각기일과 매각결정기일을 정하여 대법원규칙이 정하는 방법으로 공고한다.

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4. 매각대금의 지급의무 및 지급시기

매수인은 매각대금지급기한까지 대금납부를 하여야 한다

 

민사집행법 제142조 (대금의 지급) 

①매각허가결정이 확정되면 법원은 대금의 지급기한을 정하고, 이를 매수인과 차순위매수신고인에게 통지하여야 한다.

②매수인은 제1항의 대금지급기한까지 매각대금을 지급하여야 한다.

 

​5. 소유권 취득시기 

매수인은 매각대금을 납부할 때 소유권을 취득한다.

 

민사집행법 제135조 (소유권의 취득시기) 

매수인은 매각대금을 다 낸 때에 매각의 목적인 권리를 취득한다.

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6. 부동산의 인도명령 등

매수인은 부동산 인도를 위해 대금납부 후 6개월 이내에 인도명령을 청구할 수 있다.

 

민사집행법 제136조 (부동산의 인도명령 등) 

①법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

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7. 소유권이전촉탁등기 및 비용 

매각대금이 납부되면 매각허가결정등본을 붙여 소유권이전등기를 촉탁하여야 하고 비용은 매수인이 부담한다.

 

민사집행법 제144조(매각대금 지급 뒤의 조치) 

①매각대금이 지급되면 법원사무관 등은 매각허가결정의 등본을 붙여 다음 각호의 등기를 촉탁하여야 한다.

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8. 공유자의 우선매수권 신고 

공유자는 매각기일까지 매수신청 보증을 제공하고 최고가매수신고인과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.

 

민사집행법 제140조 (공유자의 우선매수권) 

①공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.

②제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.

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9. 매각조건의 변경 

최저매각가격을 제외한 조건들을 배당요구 종기까지 이해관계인의 합의로 변경할 수 있다.

 

제111조 (직권에 의한 매각조건의 변경) 

①거래의 실상을 반영하거나 경매절차를 효율적으로 진행하기 위하여 필요한 경우에 법원은 배당요구의 종기까지 매각조건을 바꾸거나 새로운 매각조건을 설정할 수 있다.

 

법정매각조건은 경매 절차에서 자동적으로 적용되는 규정들로 임차권 인수, 법정지상권 인수, 유치권 인수, 소유권 취득 시점, 소유권 이전 등기 등이 있으며, 이는 법에 의해 자동적으로 적용되므로 매수인은 이를 반드시 이행해야 합니다.    

 

법정매각조건의 확인

법정매각조건은 매각물건명세서나 매각 공고문에 주로 명시됩니다. 현황조사서나 감정평가서를 통해서도 간접적으로 확인 할수 있습니다.

 

요약

경매에서 매각조건에는 법정매각조건과 특별매각조건이 있습니다. 법정매각조건은 민사집행법과 관련 규정에 의해 정해진 입찰자(매수인)의 권리와 의무를 명확히 명시한 일반규정들입니다. 

 

매수인이 법정매각조건을 이행하지 않을 경우 불이익을 받거나 경매의 성립과 효력에 영향을 미쳐 경매가 취소되거나 무효가 될 수 도 있습니다. 

 

 

매각조건의 의미와 특별매각조건