경매에서 소멸하는 권리 · 인수되는 권리 (말소기준권리)

경매에서 소멸하는 권리 · 인수되는 권리 (말소기준권리)

 

 

 

부동산 경매는 자유로운 계약에 의한 일반거래와 달리 법원이 강제로 부동산을 매각하는 방식이기 때문에 경매목적물 위의 각종 권리도 매각으로 소멸하거나 낙찰자가 인수하게 됩니다. 경매에서 매각으로 소멸하는 권리와 인수되는 권리에 대해 알아봅니다.

 

말소기준권리

말소기준권리란 경매 절차에서 소멸할 권리와 인수할 권리를 구분하는 기준이 되는 권리로 등기부등본에 기재된 권리 중 가장 선순위의 담보물권이 말소기준권리가 됩니다.

 

말소기준권리 보다 늦게 설정된 권리들은 매각으로 소멸되고 말소기준권리보다 앞서는 선순위 권리는 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수됩니다.

 

말소기준권리의 종류

1. 근저당권, 저당권

2. 담보 가등기

3. 전세권

4. 압류, 가압류

5. 경매개시결정등기

 

말소기준권리 확인 

등기부등본 갑구에  압류, 가압류 등 소유권 관련 권리가 있는지, 을구에 저당권, 전세권 등 담보물권이 있는지 확인하고 그중 설정 일자가 가장 빠른 선순위권리가 말소기준권리가 됩니다. 법원이 제공하는 매각물건명세서에서 말소기준권리와 인수해야 할 권리를 명시합니다.

 

 

경매에서 소멸하는 권리

경매를 통해 부동산이 낙찰되면, 말소기준권리 이후에 설정된 권리는 소멸됩니다. 소멸된 권리자들은 배당금을 통해 변제받을 수 있고 더 이상 낙찰자에게 해당 권리를 주장할 수 없습니다.

 

1. 말소기준권리보다 후순위 권리

말소기준권리보다 후순위 (근) 저당권, (가) 압류, 전세권, 임차권(대항력 없는) 등은 소멸합니다.

2. 경매 개시 이후의 권리

경매 절차가 개시된 후 설정된 권리는 배당을 받지 못하며, 무조건 소멸됩니다.

3. 배당요구에 의해 소멸하는 권리

경매 절차에서 배당요구를 한 권리자들의 권리는 배당을 통해 해결되며, 이후 소멸됩니다.

 

경매에서 인수되는 권리

경매를 통해 부동산이 낙찰되면, 말소기준권리 이전에 설정된 권리는 소멸되지 않고 낙찰자가 인수합니다.

 

1. 말소기준권리보다 선순위 권리

근저당권, 저당권 등 담보물권이 말소기준권리 이전에 설정된 경우 배당 절차에서 변제를 받지 못한 잔여 채권을 낙찰자에게 청구할 수 있습니다.

2. 대항력 있는 임차권

전입신고와 확정일자를 갖춘 선순위 임차권은 낙찰자는 그대로 인수하며, 임차보증금 반환 의무를 부담할 수 있습니다.

3. 법정지상권

토지와 건물이 각각 다른 소유자일 경우, 법적으로 인정되는 건물 소유자의 지상권은 경매 이후에도 인수됩니다. 경매로 토지를 낙찰받더라도 법정지상권이 인정될 경우, 건물이 존재하는 한 이를 부담해야 합니다.

4. 유치권

부동산에 대해 법적으로 유치권을 주장할 수 있는 자는 경매 이후에도 유치권을 행사할 수 있습니다.

5. 지역권

통로 확보 등의 목적으로 설정된 지역권은 경매로 인해 소멸하지 않으며, 낙찰자가 이를 부담합니다.

 

소멸하는 권리와 인수되는 권리 비교

구분	소멸하는 권리	인수되는 권리
말소기준권리와의 관계	말소기준권리 이후에 설정된 권리	말소기준권리 이전에 설정된 권리
권리의 종류	후순위 근저당권, 저당권, 가압류, 압류,후순위 임차권	선순위 근저당권, 저당권, 대항력 있는 임차권, 법정지상권, 유치권
주요 특징	배당을 통해 권리자에게 변제됨	낙찰자가 그대로 부담함

 

요약

경매로 인해 부동산이 매각되면 해당 부동산 위의 모든 권리는 매각으로 소멸하거나 낙찰자가 인수하게 됩니다. 매각으로 인해 소멸과 인수의 기준이 되는 권리를 말소기준권리라 합니다.

 

말소기준권리는 등기부 등본에서 가장 선순위로 설정된 담보물권으로 말소기준권리 이후에 설정된 권리는 매각으로 소멸하고 말소기준권리 이전에 설정된 권리는 매각 후에도 낙찰자에게 인수됩니다.