경매에서 '말소기준권리' 이해하기

경매에서 '말소기준권리' 이해하기

 

 

부동산 일반적인 거래는 매도인과 매수인 간의 자유로운 협의에 의해 계약이 이루어지며 등기부등본에 설정된 권리도 매도인이 해결한 후 소유권이전이 이루어지게 됩니다. 그러나 부동산 경매는 법원이 강제로 부동산을 매각하는 방식이기 때문에 부동산에 설정된 권리 중 말소기준권리 이후의 권리는 소멸되며, 선순위 권리는 매수인이 인수해야 할 수도 있습니다. 인수와 소멸을 결정하는 기준이 되는 말소기준권리에 대해 알아봅니다.

 

말소기준권리

말소기준권리는 경매 부동산에 설정된 권리들 중 우선순위의 기준이 되는 권리입니다. 말소기준권리 보다 뒤에 설정된 권리들은 경매로 인해 소멸되고 말소기준권리보다 우선하는 권리는 경매 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

 

말소기준권리의 종류

1. 근저당권, 저당권

일반적으로 채권자가 경매를 신청할 때 가장 우선적으로 해당되는 권리로 (근)저당권 설정된 시점이 기준이 됩니다.

2. 담보 가등기

담보 목적으로 가등기가 설정된 경우도 말소기준권리가 될 수 있습니다.

3. 전세권

경매 신청자가 전세권자인 경우, 해당 전세권이 말소기준권리가 됩니다.

4. 압류, 가압류

국가나 개인이 특정 재산에 대해 채권을 확보하기 위해 압류 또는 가압류를 설정한 경우도 기준권리가 될 수 있습니다.

5. 경매개시결정등기

강제집행을 위한 경매개시결정이 이루어진 시점이 말소기준권리가 됩니다.

 

 

말소기준권리의 역할

1. 권리 소멸 여부의 기준 제공

말소기준권리 이후에 설정된 권리는 경매로 인해 모두 소멸되고 말소기준권리 이전에 설정된 권리는 경매 후에도 인수될 가능성이 있습니다.

2. 낙찰자 보호

경매 입찰자는 말소기준권리를 통해 낙찰 후 부담해야 할 권리와 소멸될 권리를 미리 확인할 수 있어 낙찰자는 예상치 못한 금전적 부담을 피할 수 있습니다.

3. 우선순위 결정

말소기준권리를 중심으로 소멸 여부가 판단되므로, 경매에서 권리 관계를 정리하고 새로운 소유자에게 명확한 권리를 부여할 수 있습니다.

4. 권리분석의 핵심 기준

경매에 참여하려면 말소기준권리를 기준으로 소멸과 인수되는 권리 분석을 하게 됩니다.

5. 경매 절차의 투명성 제공

말소기준권리가 명확히 정해지면, 경매 물건의 권리 관계가 투명하게 정리되어 경매 참여자에게 신뢰를 주고, 경매 절차가 원활히 진행되도록 돕습니다.

 

말소기준권리 확인 방법

등기부등본 열람

등기부등본에서 갑구와 을구를 확인하여 갑구에 소유권에 관한 (가)압류 등기가 있는지, 을구에 저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리가 있는지 확인하고 권리의 설정 일자를 확인하여 말소기준권리를 파악합니다.

매각물건명세서 확인

법원이 제공하는 매각물건명세서에서 말소기준권리와 인수해야 할 권리를 명시합니다.

 

말소기준권리 확인 사례

해당 부동산의 등기부등본에 ① 2015년 5월 1일에 A의 근저당권 설정 (채권금액 1억 원), ② 2016년 8월 10일: B의 임차권 설정 (보증금 5천만 원, 대항력 없음), ③ 2017년 3월 15일: C의 근저당권 설정 (채권금액 7천만 원)이 되어 있습니다. 

 

해당 부동산의 말소기준권리는 2015년 5월 1일 A의 근저당권이 해당되고 경매절차에서 말소기준권리 이후에 설정된 B의 임차권, C의 근저당권은 모두 소멸됩니다.

 

요약

부동산 경매에서 말소기준권리는 권리분석의 핵심이 되는 권리로 등기부에 설정된 압류, (근)저당권, 담보가등기, 전세권, 경매개시결정등기 등이 있습니다.

 

말소기준권리는 경매절차에서 매수인이 인수해야 할 권리인지, 소멸되는 권리인지 기준을 제공해 주는 권리로 말소기준권리 이전의 권리는 매수자가 인수하고 말소기준권리 이후의 권리는 소멸하게 됩니다.