매각불허가 · 매각불허가 사유

매각불허가 · 매각불허가 사유

 

 

매각기일에 최고가 매수인인 결정이 되고 1주일 뒤 매각허가결정기일이 지정됩니다. 매각결정허가기일에 법원은 매각불허가 사유가 있는지 조사하여 최종적으로 매각허가 또는 불허가 결정을 선고하게 됩니다. 매각불허가와 매각불허가 사유에 대해 알아봅니다. 

 

매각불허가

매각불허가는 법원이 낙찰된 경매 매각에 대해 허가를 내리지 않는 결정으로 경매 절차에서 중대한 하자나 문제가 발견될 경우, 직권으로 결정할 수도 있고, 이해관계인의 신청을 받아들여 결정할 수도 있습니다. 매각불허가 결정이 내려지면 매각 자체가 무효화되며, 해당 매각은 성립하지 않습니다. 

 

매각불허가 효과

1. 낙찰 무효화

매각불허가가 결정되면 낙찰이 무효가 되어 기존 낙찰자는 해당 매각 물건을 인수할 권리를 상실하며, 입찰보증금을 돌려받습니다.

2. 재경매 절차 진행

매각불허가가 결정된 물건은 새로운 경매기일을 지정하여 다시 입찰을 진행합니다.

3. 채무자와 이해관계인의 권리 보호

매각불허가는 불공정한 매각 절차나 권리 침해가 발생했을 가능성을 고려하여 이해관계인의 권리를 보호하기 위한 제도적 장치입니다.

4. 경매 지연

매각불허가 결정으로 인해 경매 절차가 연기되거나 지연될 수 있어 채권자에게 배당이 지연되는 결과를 초래할 수 있습니다.

5. 비용 증가

재경매 절차로 인해 경매 비용이 추가로 발생할 수 있어 경매 절차를 진행하는 채권자와 관련 이해관계인에게 부담이 됩니다.

 

 

매각불허가 사유

1. 절차상의 하자

-매각기일 공고나 통지의 흠결

-매각절차의 중대한 오류

-경매기일 지정 절차의 위법

2. 매각물건의 권리적 하자

-경매 물권의  권리가 소멸된 경우

-목적물의 현저한 가치 저하

3. 채권자 및 이해관계인의 이익 보호

-이해관계인의 권리 침해

-매각대금의 현저히 저가 매각

4. 낙찰자의 자격 문제

-낙찰자의 부정행위가 발견된 경우

-낙찰자의 매수 능력 부족

5. 기타 특별한 사정

-매각이 법령에 위배되는 경우

-매각으로 공익이 저해되는 경우

-채무자나 제3자의 권리 침해가 있는 경우

 

민사집행법 제123조 (매각의 불허) 

①법원은 이의신청이 정당하다고 인정한 때에는 매각을 허가하지 아니한다.

②제121조에 규정한 사유가 있는 때에는 직권으로 매각을 허가하지 아니한다. 다만, 같은 조 제2호 또는 제3호의 경우에는 능력 또는 자격의 흠이 제거되지 아니한 때에 한한다.

 

민사집행법 제121조 (매각허가에 대한 이의신청사유) 

매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때

2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때

3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때

4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때

5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때

6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때

7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

 

민사집행법 제108조 (매각장소의 질서유지) 

집행관은 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당한다고 인정되는 사람에 대하여 매각장소에 들어오지 못하도록 하거나 매각장소에서 내보내거나 매수의 신청을 하지 못하도록 할 수 있다.

1. 다른 사람의 매수신청을 방해한 사람

2. 부당하게 다른 사람과 담합하거나 그 밖에 매각의 적정한 실시를 방해한 사람

3. 제1호 또는 제2호의 행위를 교사한 사람

4. 민사집행절차에서의 매각에 관하여 형법 제136조·제137조·제140조·제140조의 2·제142조·제315조 및 제323조 내지 제327조에 규정된 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일부터 2년이 지나지 아니한 사람

 

매각불허가 주요 사례

1. 최고가매수신고인의 하자

-채무자가 최고가매수신고인이 된 경우

-재경매에서 전매수인이 최고가매수신고인이 된 경우

-부동산을 매수할 자격이나 능력이 없는 자가 최고가매수신고인이 된 경우

-특별매각조건을 준수하지 않은 경우

-입찰표 기재를 잘못한 경우

-기타 민사집행법 108조 각호에 가운데 어느 하나에 해당이 될 경우

2. 법원의 매각절차상의 하자

-매각물건명세서 작성에 중대한 흠이 있을 때

-경매기일 공고사항의 기재 누락이나 기재 착오가 생긴 경우

-신문공고 시 기재된 면적과 실제면적의 차이가 크거나 부동산의 일부가 누락된 경우

-경매사건의 이해관계인에게 경매와 관련된 사항을 제대로 전달하지 못한 경우

-법원자료에 선순위 임차인이 누락된 경우

-감정평가금액이 현시세와 현저히 낮거나 부동산 일부를 누락하여 낮게 감정이 된 경우

-선순위채권자의 채권액과 절차비용을 변제하고 나면 잉여가 없을 경우

-특별매각조건의 준수여부

-해당매각물건의 매각 시 개별매각 혹은 일괄매각이 유리함에도 그 반대로 진행이 된 경우

 

요약

매각기일에 낙찰을 받더라도 법원은 매각허가결정기일에 매각허가 또는 불허가 결정을 내리게 됩니다. 법원은 이 기간 내에 매수신청인이나 이해관계인의 신청 또는 법원의 직권으로 매각불허가 사유가 발생하면 매각불허가 결정을 내리게 되어 낙찰이 무효화됩니다.

 

매각불허가 신청