경매와 공매의 경합

경매와 공매의 경합

 

 

부동산 경매 물건을 검색하다 보면 특정 물건이 경매와 공매에서 동시에 검색이 되는 경우를 볼 수 있습니다. 경매와 공매는 채권자나 공공기관이 채권을 회수하기 위해 채무자의 재산을 압류하여 강제력에 의해 환가 한다는 점에서는 동일한 절차입니다. 경매와 공매의 경합 사건에 대해 알아봅니다.

 

경매와 공매의 차이

경매

경매는 개인 간의 채권 채무관계를 해결할 목적으로 민사집행법에 의하여 법원이 채권자의 신청으로 진행하며 주로 사적 채권자의 권리 실현을 위한 목적입니다. 

공매

공매는 체납조세를 징수할 목적으로 국세징수법에 의해 국가기관이 수행하는 절차로 세금 체납 등의 이유로 압류한 재산을 매각하여 공적 채권 실현을 목적으로 합니다.

 

경매와 공매의 경합 발생 

동일한 부동산에 대해 법원이 경매를 개시하고, 동시에 공공기관이 공매를 진행하는 경우에 경매와 공매의 경합이 발생합니다. 주로 국세 체납, 지방세 체납 등으로 공매 절차가 진행되면서, 채권자의 별도 신청으로 법원 경매가 시작될 때 발생하게 됩니다.

 

경매와 공매의 상호 불간섭 원칙

경매와 공매는 서로 다른 법적 근거와 절차에 따라 독립적으로 진행이 되기 때문에 동일한 물건에 대해서 경매와 공매가 동시에 진행이 될 수 있고 동시에 낙찰이 된 경우 양쪽 낙찰자 중 매각대금을 먼저 납부한 사람이 소유권을 취득하게 됩니다.

 

 

경매와 공매의 경합 시 우선권

1. 조세채권 우선 원칙

조세채권(국세, 지방세 등)은 법적으로 민사채권(대출, 담보 등)보다 우선 변제됩니다. 다만 저당권 등 담보권이 세금 압류보다 먼저 설정된 경우에는 담보권이 우선합니다.

 

2. 절차 개시 순서와 압류 시점

1) 공매로 매각이 된 경우​ 경매개시결정은 기각되어 경매가 종료되며 공매에서 매각한 금액으로 세금을 먼저 변제하고, 남은 금액을 경매 절차에 배당합니다. 

 

2) 경매로 매각이 된 경우 공매절차에서 공매가 해지된 것으로 표시가 되고 공매절차가 종결되게 됩니다. 공매 채권(세금)은 경매 절차에서 우선 배당받습니다.

 

3) 경매와 공매가 동시 진행 시경매낙찰자가 먼저 잔금을 납부하면 공매절차는 자동으로 취소되고, 경매를 통해 매각된 금액에서 세금 채권이 먼저 변제됩니다. 공매낙찰자가 잔금을 먼저 납부하면 경매절차가 자동 종결되고 공매를 통해 세금을 먼저 변제됩니다.

 

경합 시 임차인의 대항력 효력

​경매와 공매의 경합 시 경매와 공매 중 먼저 압류된 절차 기준으로 권리가 판단됩니다. 경매 압류 등기가 먼저 이루어진 경우 임차인의 대항력 및 우선변제권은 경매 기준으로, 공매 압류 등기가 먼저 이루어진 경우 공매 기준으로 판단됩니다.

 

경매와 공매 어느 절차로 매각이 되어도 경매 개시 결정 등기 또는 공매 압류 등기 이전에 대항요건(주택인도+전입신고)이 완료되어야 임차인의 권리가 보호됩니다.

 

대항력 요건을 갖추었더라도, 배당은 조세채권이 우선하며, 잔여 금액이 있을 때만 임차인이 배당받고 대항력 없는 후순위 임차인은 낙찰자에게 인도 의무를 지며, 배당금을 통해 보증금을 반환받아야 합니다.

 

권리신고 및 배당요구

권리신고

권리신고는 경매나 공매 절차에서 채권자가 자신의 채권을 주장하기 위해 법원(경매) 또는 공매집행기관에 신고하는 절차로 배당 절차에 참여하거나 우선순위를 인정받기 위해 하는 절차입니다.

배당요구

배당요구는 매각 대금에서 채권의 변제를 받기 위해 배당을 신청하는 절차로 배당요구를 통해 매각 대금의 분배 과정에서 자신의 채권을 주장할 수 있습니다.

 

등기부에 기재된 권리(근저당권, 가압류 등)는 배당요구 없이도 자동으로 배당에 참여할 수 있고 대항력 있는 임차인은 배당요구를 통해 보증금 반환을 주장해야 합니다.

 

요약

경매와 공매의 경합사건은 압류시점과 절차 개시 시점에 따라 우선권이 주어지고 경매와 공매가 동시에 진행이 될 경우 낙찰자가 잔금을 먼저 납부하는 경우 우선권이 주어지게 됩니다.

 

임차인의 경우 경매 또는 공매 개시 이전에 대항력을 갖추어야 임차인의 권리를 보호받을 수 있고 보증금을 반환받으려면 기한 내 배당요구를 해야 합니다