권리분석에서 '채권' 이해하기

권리분석에서 '채권' 이해하기

 

 

부동산 경매에서 권리분석은 크게 등기부 권리분석과 임차인 권리분석으로 나눌 수 있습니다. 권리의 대부분이 물권과 채권으로 되어 있습니다. 채권은 특정인에 대한 권리로 등기를 하지 않으며 우선변제권도 없고 채권 간에는 동등한 순위가 적용됩니다. 권리분석에서 채권의 주요 내용에 대해 알아봅니다.

 

채권(債權)

채권(債權)은 특정인이 다른 사람에게 특정한 의무나 행위를 요구할 수 있는 법적인 권리를 의미합니다. 일반적으로 채권은 금전적인 청구권을 말하지만, 금전 외에도 물건의 인도나 특정한 서비스를 제공하는 것까지 포함될 수 있습니다.

 

채권의 주요 특성

1. 상대적 효력

채권은 특정인(채무자)에게만 효력이 있습니다.

2. 금전적 청구권

주로 금전적 청구가 가능하지만, 물건이나 서비스도 포함될 수 있습니다.

3. 양도 가능성

채권자는 자신이 가진 채권을 제3자에게 양도할 수 있습니다. 

4. 소멸시효

채권은 일정 기간이 지나면 소멸시효에 의해 소멸할 수 있습니다.

5. 우선순위

채권에는 우선순위가 존재하여 선순위 채권자는 후순위 채권자보다 먼저 상환을 받을 권리가 있습니다.

 

채권의 성립

1. 채권자와 채무자 간의 합의

채권은 채권자와 채무자 간의 합의나 계약을 통해 성립합니다.

2. 법적 원인의 존재

채권은 계약이나 법적 관계에서 발생합니다 

3. 급부의 존재

채무자는 채권자에게 금전, 물건, 서비스 등 일정한 급부를 제공해야 합니다.

4. 청구 가능성

채권자는 일정 조건이 충족되면 채무자에게 권리를 행사할 수 있습니다.

5. 이행 기한

채권의 이행기한이 명시되면 그 시점에 채권자가 채무자에게 권리를 행사할 수 있습니다.

 

 

채권의 소멸

1. 이행에 의한 소멸

채무자가 자신의 의무를 다 이행할 때 채권이 소멸합니다.

2. 상계에 의한 소멸

채권자와 채무자가 서로 채권과 채무를 가지고 있을 때, 서로의 채권을 상계하여 소멸시킵니다.

3. 소멸시효에 의한 소멸

채권은 채권자가 일정 기간 동안 행사하지 않으면 채권이 소멸시효에 의해 소멸합니다

4. 합의에 의한 소멸

채권자와 채무자가 서로 합의하여 채권을 소멸시킬 수 있습니다. 

5. 파산에 의한 소멸

채무자가 파산할 경우, 채권자들은 법원에 의해 배당받고, 남은 채권은 소멸할 수 있습니다. 

 

채권보전 방법

1. 담보 설정

근저당권, 저당권, 질권 등 담보를 설정하면 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우, 채권자는 담보물에서 채무를 우선적으로 회수할 수 있습니다.

2. 가압류 및 압류

자산에 대한 임시 및 실제 압류 조치를 취하여 채무자가 자산을 처분하는 것을 방지합니다.

3. 가처분

채권자가 채무자의 비금전적 자산에 대해 법원의 명령을 통해 채권 보호를 미리 확보하는 방법입니다. 

4. 우선변제권 확보

채권자는 우선변제권을 확보하여, 경매나 파산 절차에서 우선적으로 배당받을 수 있습니다. 

 

채권의 종류

1. 일반채권

일반채권은 우선변제권이 없어 다른 일반채권과도 효력발생일과 무관하게 채권평등의 원칙에 따라 동순위로 안분배당을 받는 채권으로 대여금, 매매대금, 손해배상금 등이 해당됩니다.

2. 일반우선채권

일반우선채권은 경매관련법률 등에서 규정한 우선변제권이 있는 채권으로 등기일, 성립시기, 효력발생일의 순위에 따라 후순위권리 보다 우선하여 배당을 받을 수 있는 채권으로 국세, 지방세, 사회보험료, 공과금, 경매비용 등이 해당됩니다.

3. 특별우선채권

특별우선채권은 경매관련 법률 등의 규정에 의해 권리의 성립시기와 관계없이 경매대금의 배당절차에서 최우선적으로 배당을 받게 되는 채권을 말합니다. 임금채권, 퇴직금, 소액임차보증금, 재해보상금 등이 해당됩니다.

 

경매의 배당절차에서 일반채권과 우선채권 간 변제 순위는 특별우선채권 → 일반우선채권 → 일반채권 순으로 배당됩니다.

 

요약

경매 권리분석에서 물권은 공시고 법적으로 보호를 받지만 채권은 공시되지 않고 특정인의 행위와 관련된 권리로 상대방에게만 주장할 수 있는 청구권입니다.

 

채권은 물권에 비해 상대적으로 힘이 약하기 때문에 이를 보완하기 위하여 공시(등기)를 통한 우선변제권을 부여하거나 주택(상가) 임대차 보호법 등 특별법을 통해 물권과 동일하게 권리를 부여하고 있습니다.

 

채권(債權)과 채권의 종류 · 효력 (계약자유의 원칙)

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