임차인 권리분석 '소액임차인의 최우선변제권' (상가)

임차인 권리분석 '소액임차인의 최우선변제권' (상가)

 

 

경매 낙찰 후 법적 분쟁이나 추가비용 부담 등 리스크를 줄이기 위해 권리분석은 매우 중요합니다. 권리분석은 크게 등기부 권리분석과 임차인 권리분석으로 나눌 수 있는데 임차인 권리분석에서 사회적 약자를 보호하기 위한 제도로 상가 임차인의 최우선변제권에 대해 알아봅니다.

 

소액임차인의 최우선변제권

소액임차인의 최우선변제권은 임대차보호법에서 정한 바에 따라 상가임차인이 일정한 조건을 충족하면, 경매나 공매로 상가가 매각될 때 일정 금액을 우선적으로 변제받을 수 있는 권리로 상가 임차인의 생존권을 보호하고 안정적인 경제 활동을 지원하기 위해 마련된 제도입니다.

 

최우선변제권의 특징

1. 소액임차인 보호

최우선변제권은 보증금이 지역별 일정 기준 이하인 소액임차인만을 대상으로 합니다.

2. 대항력 및 확정일자 필요

소액임차인이 최우선변제를 받기 위해서는 반드시 대항력과 확정일자를 갖추어야 합니다.

3. 우선변제 가능 금액 한정

최우선변제권은 보증금 전체가 아니라 법에서 정한 일정 금액만 보호합니다.

4. 경매·공매 절차에서만 작동

소액임차인의 최우선변제권은 경매나 공매 절차가 진행되는 경우에만 적용됩니다.

5. 선순위 권리보다 우선

최우선변제권은 일반적으로 선순위 담보물권 보다 우선합니다.

6. 지역별 기준 상이

소액임차인의 인정 기준 및 최우선변제권 금액은 지역별로 상이합니다.

7. 보증금 초과분 일반 배당

보증금 중 최우선변제금에 해당하지 않는 부분은 일반 채권자들과 동일한 배당 순위로 처리됩니다.

 

최우선변제권 행사 요건

1. 소액임차인 요건

임대차 보증금이 법령에서 정한 지역별 소액임차인의 범위 이하여야 합니다.

2. 대항력 요건

임차인이 대항력(상가건물 점유와 사업자 등록)을 갖춰야 합니다.

3. 확정일자 요건

임대차계약서에 확정일자를 받아야 후순위 채권자 및 담보권자보다 우선 배당 받을 수 있습니다.

4. 경매 또는 공매 진행

최우선변제권은 상가가 경매 또는 공매 절차에 들어가야 행사할 수 있습니다.

5. 임대차 존속 중일 것

경매 또는 공매 신청 시점에 임대차 관계가 유지 중이어야 합니다.

 

 

지역별 소액보증금 기준 및 최우선변제금액 (2024년 기준)

지역	환산보증금	최우선변제금액
서울특별시	6,500만 원 이하	2,200만 원
수도권 과밀억제권역	5,500만 원 이하	1,900만 원
광역시(과밀억제권역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	3,800만 원 이하	1,300만 원
그 밖의 지역	3,000만 원 이하	1,000만 원

환산보증금

환산보증금은 상가임대차보호법에서 임대차계약이 보호법의 적용을 받을 수 있는지 판단하는 기준으로 사용하는 금액으로 임차인이 지급하는 보증금과 매달 지급하는 월세를 일정 비율로 환산한 금액을 합산하여 계산합니다.

 

환산보증금=보증금+(월세 ×100)

 

환산보증금이 초과된 상가임차인은 상가임대차보호법의 보호를 받지 않으며, 최우선변제권이 적용되지 않거나, 배당순위가 일반 채권자들과 동일하게 됩니다.

 

경매에서 소액임차인 배당순위

1 순위 경매집행비용

경매절차 진행을 위한 집행 비용 등이 가장 먼저 충당됩니다.

2 순위 소액임차인의 최우선변제금

상가의 환산보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인이 최우선변제권을 행사하여 2순위로 배당을 받습니다. 

3 순위 선순위 담보물권자

소액임차인의 최우선변제금이 지급된 후, 상가에 설정된 담보물권자들이 등기부등본에 설정된 순서에 따라 배당을 받습니다 

4 순위 일반 채권자

담보권자들이 배당을 받은 후 남은 금액이 있다면 일반 채권자들이 배당을 받습니다.

5 순위 소유자(채무자)

모든 채권자에게 배당이 끝난 후 남은 금액이 있다면 소유자인 채무자에게 반환됩니다.

 

요약

최우선변제권은 상가건물이 경매로 넘어갔을 때 소액임차인의 보증금 중 일부를 선순위 담보물권자보다 우선 보호해 주는 제도로, 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인에게만 효력이 발생합니다.

 

경매절차에서 소액임차인에게 주어지는 최우선변제권은 지역에 따라 보증금의 범위와 최우선변제금액이 차이가 나며 보증금은 월세를 일정 비율로 환산한 환산보증금을 적용합니다.

 

상가건물임대차보호법 '대항력 · 우선변제권 · 최우선변제권' 차이

임차인 권리분석 '소액임차인의 최우선변제권' (주택)