권리분석에서 '물권' 이해하기

권리분석에서 '물권' 이해하기

 

 

부동산 경매에서 권리분석은 크게 등기부 권리분석과 임차인 권리분석으로 나눌수 있습니다. 등기부 권리의 대부분이 물권과 채권으로 되어 있습니다. 물권은 원칙적으로 등기를 해야 권리가 생기고 등기 후 우선변제권과 모든 사람에게 대항할 수 있는 배타적인 권리를 가집니다. 경매 권리분석에서 물권의 주요 내용에 대해 알아봅니다.

 

물권(物權)이란

물권(物權)은 물건(物件)을 지배하는 권리로 특정한 물건을 배타적으로 지배하여 이익을 얻는 권리를 말합니다. 물권은 법률이나 관습법에 의하지 않으면 임의로 창설하지 못하고 부동산 물권은 등기부에 공시를 하고 동산 물권은 점유로 공시를 하고 있습니다.

 

민법 제185조 (물권의 종류)

물권은 법률 또는 관습법에 의하는 외에는 임의로 창설하지 못한다.

 

물권의 일반적 특징

1. 배타성

동일한 물건에 대해 두 개 이상의 동일한 물권이 인정되지 않고 물권자는 타인의 간섭 없이 권리를 행사할 수 있습니다.

2. 절대성

물권은 제3자에게도 효력을 미치고 누구든지 물권자의 권리를 침해할 수 없고 권리를 침해한 자에 대해 법적 구제를 청구할 수 있습니다.

3. 공시성

물권은 제3자가 쉽게 알 수 있도록 공시되어야 하고 부동산에서는 등기를 통해, 동산은 점유로 공시합니다.

4. 우선권

물권은 채권보다 우선적으로 보호받는 우선변제권을 가집니다.

5. 제한성

물권은 법률에 의해 물권의 행사나 내용이 제한될 수 있습니다.

 

 

물권의 종류

1. 점유권

점유권은 물건을 사실상 지배하는 상태를 말합니다.

 

민법 제 192조 (점유권의 취득과 소멸)

①물건을 사실상 지배하는 자는 점유권이 있다.

②점유자가 물건에 대한 사실상의 지배를 상실한 때에는 점유권이 소멸한다. 그러나 제204조의 규정에 의하여 점유를 회수한 때에는 그러하지 아니하다.

 

2. 소유권

소유권은 물건을 전면적, 독점적, 배타적으로 지배할 수 있는 권리이며 소유권자는 그 물건을 자유롭게 사용, 수익, 처분할 수 있습니다.

 

민법 제211조 (소유권의 내용)

소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다.

 

3. 용익물권

용익물권은 물건에 대해 소유권은 없지만 다른 사람의 물건을 사용하고 수익을 얻을 수 있는 권리로 지상권, 지역권, 전세권이 있습니다.

 

1) 지상권

지상권은 다른 사람의 토지 위에 건물이나 다른 구조물을 지을 수 있는 권리입니다.

 

민법 제279조 (지상권의 내용)

지상권자는 타인의 토지에 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용하는 권리가 있다.

 

2) 지역권

지역권은 일정한 목적을 위해 다른 사람의 토지를 통행하거나 사용할 수 있는 권리입니다.

 

민법 제291조 (지역권의 내용)

지역권자는 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기 토지의 편익에 이용하는 권리가 있다.

 

3) 전세권

전세권은 일정 기간 동안 타인의 부동산을 사용하고, 그 부동산의 수익을 얻을 수 있는 권리입니다.

 

민법 제303조 (전세권의 내용)

①전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.

 

4. 담보물권

담보물권은 채권을 담보하기 위해 설정된 물권으로, 채무불이행 시 채권자가 우선적으로 변제받을 수 있도록 하는 권리로 질권, 유치권, 저당권이 있습니다.

 

1) 저당권

저당권은 부동산에 대해 설정되며, 채무자가 채무를 갚지 않을 경우 채권자가 부동산을 처분하여 우선적으로 변제받을 수 있는 권리입니다.

 

민법 제356조 (저당권의 내용)

저당권자는 채무자 또는 제삼자가 점유를 이전하지 아니하고 채무의 담보로 제공한 부동산에 대하여 다른 채권자보다 자기 채권의 우선변제를 받을 권리가 있다.

 

2) 유치권 

유치권은 타인의 물건을 보관하고 있는 자가 채무를 이행할 때까지 그 물건을 반환하지 않고 보유할 수 있는 권리입니다.

 

제320조 (유치권의 내용)

①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

 

3) 질권

질권은 동산에 대해 설정되며, 채무자가 채무를 갚지 않으면 채권자가 해당 동산을 처분하여 우선적으로 변제받는 권리입니다.

 

민법 제345조 (권리질권의 목적)

질권은 재산권을 그 목적으로 할 수 있다. 그러나 부동산의 사용, 수익을 목적으로 하는 권리는 그러하지 아니하다.

 

민법상 물권

물권의 종류	세부종류	주요내용
점유권		점유를 통해 법적 보호를 받으며 물건을 실질적으로 지배하는 권리
소유권		물건을 자유롭게 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리
용익물권	지상권	타인의 토지 위에 건물 등을 지을 수 있는 권리
	전세권	타인의 부동산을 사용하고 수익을 얻을 수 있는 권리
	지역권	타인의 토지를 통행하거나 사용할 수 있는 권리
담보물권	저당권	부동산에 대해 설정되어, 채무불이행 시 우선적으로 변제받을 수 있는 권리
	질권	동산에 대해 설정되어, 채무불이행 시 우선적으로 변제받을 수 있는 권리
	유치권	타인의 물건을 보관하고 있는 자가 채무 이행을 요구할 수 있는 권리

 

민법상 법정 물권외에도 상법이나 기타 특별법에서 인정되는 기타 물권으로 특허권, 지식재산권, 상사유치권, 가등기담보권 등이 물권처럼 배타적이고 지배적인 권리를 행사할 수 있습니다.

 

요약

물권은 물건을 배타적으로 지배할 수 있는 권리로 법률이나 관습에 의해서만 정해집니다. 물권은 등기나 점유를 통해 외부에 공시되며 민법에 규정된 대표적인 물권은 점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 질권, 유치권이 있습니다.

 

물권과 물권의 종류 · 효력 (물권법정주의)

 

권리분석에서 '채권' 이해하기