매각대금 감액신청

매각대금 감액신청

 

경매에서 매각물건의 중대한 하자나 흠결로 예상하지 못한 부담이 있을 경우 부동산 취득을 포기하거나 매각 자체를 무효화하기 위해 매각불허가신청과 매각허가결정취소신청을 하게 됩니다. 그러나 매각물건에 대한 하자가 있음에도 권리는 포기하지 않고 매수의사가 있을 경우에는 잔금지급 전에 매각대금의 감액을 신청을 할 수 있습니다. 매각대금 감액신청에 대해 알아봅니다.

 

매각대금 감액신청

매각대금 감액신청은 낙찰 후 매각부동산에 중대한 하자가 있거나 경매진행 중 부동산의 시세가 급격하게 악화되어 매각 부동산의 가격이 지나치게 높게 책정되었다고 판단될 때, 매각대금 감액을 법원에 요청하는 절차입니다.

 

매수인이 낙찰받은 부동산을 그대로 매입하고자 하는 의사는 있지만, 매각 대금이 과도하다고 판단될 경우 신청합니다. 현실적인 시장 상황이나 부동산 상태를 반영하여, 공정한 가격으로 매각 절차를 유지하기 위함입니다.

 

매각대금 감액신청 법적근거

민법 제578조 (경매와 매도인의 담보책임)

①경매의 경우에는 경락인은 전 8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다.

②전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다.

③전 2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다.

 

민사집행법 제121조 (매각허가에 대한 이의신청사유) 

매각허가에 관한 이의는 다음 각호 가운데 어느 하나에 해당하는 이유가 있어야 신청할 수 있다.

1. 강제집행을 허가할 수 없거나 집행을 계속 진행할 수 없을 때

2. 최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때

3. 부동산을 매수할 자격이 없는 사람이 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 때

4. 최고가매수신고인, 그 대리인 또는 최고가매수신고인을 내세워 매수신고를 한 사람이 제108조 각호 가운데 어느 하나에 해당되는 때

5. 최저매각가격의 결정, 일괄매각의 결정 또는 매각물건명세서의 작성에 중대한 흠이 있는 때

6. 천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행 중에 밝혀진 때

7. 경매절차에 그 밖의 중대한 잘못이 있는 때

 

매각대금 감액신청 시기

최고가매수신고인이 법원으로부터 매각허가결정을 받은 후 즉시항고가 없을 경우에 매각결정은 확정이 되고 대금지급기일 통지서를 받게 됩니다. 최고가매수신고인이 매각대금 감액신청을 하려면 매각결정 후 잔금납부전까지 해야 합니다.

 

 

매각대금 감액신청 사유

1. 부동산의 시장 가치와 매각 대금의 불일치

감정평가 금액과 실제 시장 가치 간에 큰 차이가 나거나 경매 진행 중 시장 가치가 하락하여 매각 대금이 비현실적으로 높아진 경우.

2. 부동산의 물리적 손상 및 하자 발견

낙찰 이후 부동산에서 예상치 못한 손상이나 하자가 발견된 경우나 감정평가 당시 반영되지 않은 하자가 매각 이후 확인된 경우.

3. 추가적인 부담 또는 비용 발생

부동산에 예상하지 못한 권리 관계나 채무가 포함된 경우나 부동산 사용을 위해 과도한 보수나 복구 비용이 필요한 경우.

4. 감정평가 및 경매 절차의 오류

감정평가 금액이 부적절하게 산정되었거나 오류가 있는 경우나 경매 공고에서 중요한 정보가 누락되거나 부정확한 정보가 제공된 경우.

5. 매수인의 경제적 사정 악화

낙찰 이후 매수인의 재정 상태가 악화되어 원래의 매각 대금을 감당하기 어려운 경우.

 

매각대금 감액신청이 승인될 경우

1. 매각대금 조정

매수인은 실제 부동산의 가치에 맞는 적정 가격으로 조정되므로 합리적인 가격으로 부동산을 취득하게 됩니다.

2. 법적 안정성 확보

매수인은 법적 절차를 통해 조정된 대금으로 부동산을 취득할 수 있어 법적 안정성을 높일 수 있습니다.

3. 경매 절차의 공정성 보장

시세와 실상에 부합하는 대금으로 조정되면  경매 절차의 공정성을 유지할 수 있으며, 경매 참가자들의 신뢰를 얻을 수 있습니다.

4. 매수인 권익 보호

매수인은 불합리한 대금을 지불하지 않게 되며, 부당한 경제적 부담을 덜게 됩니다.

 

매각대금 감액신청이 불승인될 경우

1. 원래 매각대금 유지

매수인은 원래의 매각대금을 그대로 납부해야 하므로, 경제적 부담이 계속 유지됩니다.

2. 법적 불확실성 증가

법원의 감액 신청 거부는 매수인이 불복하여 이의신청이나 즉시항고를 제기할 가능성이 있어 법적 불확실성을 야기할 수 있습니다.

3. 소송 비용 및 시간 소모

감액신청 과정에서 법적 절차와 시간이 소요되고 법원에 이의를 제기하거나 항고하는 과정에서 비용과 시간이 발생할 수 있습니다.

4. 매수인의 권익 불이익

감액신청이 승인되지 않을 경우 매수인은 경제적 손해를 감수해야 하며, 불합리한 대금을 지불하게 될 수 있습니다.

 

요약

경매에서 매각대금 감액신청은 매각허가에 대한 이의 신청의 하나로 매각 부동산의 가치가 실제 시장가치와 큰 차이가 있거나 낙찰받은 후 매각 물건에 중대한 하자가 발생한 경우 주로 하게 됩니다.

 

매각대금 감액신청이 승인될 경우 매각대금의 조정이 이루어져 합리적인 가격으로 부동산을 취득할 수 있지만 감액신청이 불승인될 경우에는 법적절차와 시간이 소모되고 경제적 손해를 감수해야 합니다. 

 

매각허가결정 취소신청

매각불허가 신청