계약은 어떻게 이루어지는가? (계약의 성립)

계약은 어떻게 이루어지는가? (계약의 성립)

 

 

우리의 일상생활을 자세히 들여다보면 상당 부분 계약으로 이루어지고 있음을 알게 됩니다. 부동산시장에서도 집을 구매하기 위한 매매계약, 집을 임대하기 위한 임대차 계약 등 다양한 계약행위를 하면서 살게 됩니다. 이처럼 우리의 일상생활과 밀접하게 연결되는 계약은 어떻게 체결되는지에 대해 알아봅니다.

 

계약이란?

계약이란 체결하는 쌍방 당사자의 의사표시가 일치하면 맺어지는데 제의하는 것을 '청약'이라 하고, 상대방이 동의하는 것을 '승낙'이라 합니다. 한 당사자의 청약에 대하여 다른 당사자가 승낙하면 계약은 성립합니다.

 

청약은 계약의 내용이 되는 사항을 포함하고 있어야 하는데 계약의 내용이 특정되지 않고 광고하는 것은 상대방으로 하여금 청약을 하도록 이끄는 '청약의 유인'이라고 합니다.

 

계약의 종류 

① 전형계약과 비전형계약

② 쌍무계약과 편무계약

③ 유상계약과 무상계약

④ 낙성계약과 요물계약

 

계약의 성립요건

계약은 청약·승낙이라고 하는 서로 대립하고 있는 의사표시의 합치에 의하여 성립하는 것이 원칙입니다. 예외적으로 청약만으로 성립하거나(의사실현), 쌍방의 당사자가 동일내용의 청약(교차청약)을 하는 경우에도 계약이 성립하기도 합니다.

 

1. 청약과 승낙에 의한 계약성립

A가 토지를 팔겠다고 의사표시를 하고 B가 그것을 사겠다고 의사표시를 하여 두 개의 의사표시가 합치하는 경우 계약이 성립하고  A의 의사표시를 ‘청약’이라고 하고 B의 의사표시를 ‘승낙’이라고 합니다.

 

청약자는 청약을 함부로 철회하거나 변경할 수가 없습니다. 청약자가 승낙의 기한을 정한 경우, 그 기간이 지나면 청약을 철회나 변경할 수  있습니다.

 

2. 의사실현에 의한 계약성립

청약자의 의사표시나 관습에 의하여 승낙의 통지가 필요하지 않은 경우에는 계약은 승낙의 의사표시로 인정되는 사실이 있는 때에 성립합니다.

 

3. 교차청약에 의한 계약성립

당사자간에 동일한 내용의 청약이 상호교차된 경우에는 양청약이 상대방에게 도달한 때에 계약이 성립합니다.

 

 

계약할 때 계약서를 작성해야 하는가?

법적으로 대부분의 계약은 청약과 승낙의 의사표시만 있으면 성립하는데 당사자의 합의만으로 성립한다고 하여 낙성(諾成) 계약이라고 합니다.

 

다만 계약서를 작성하지 않으면 나중에 계약의 내용에 관해 다툼이 생길 때에 증명할 방법이 없어 명확한 증거를 남기기 위하여 계약서를 작성하는 것입니다. 계약서를 작성하면 소송과 같은 다툼을 방지하는 효과도 있습니다.

 

계약할 때 계약금을 지급해야 하는가?

거래 관행상 대부분 계약금을 지급하지만, 이를 지급해야 계약이 성립하는 것은 아닙니다. 계약금은 해약금과 위약금의 의미가 있어 위약금은 계약 당사자가 계약을 위반한 경우에 손해배상의 기준이 됩니다.

 

계약금을 지급한 당사자가 계약을 위반한 경우에는 계약이 해제되어도 그 금액을 돌려받지 못하고, 상대방이 위반한 경우에는 두 배의 금액을 지급하게 되기 때문에 계약 위반을 방지하는 효과도 있습니다.

 

계약의 구속력

민법에는 계약에는 강한 구속력을 부여합니다. 계약을 지키지 않은 행위는 위법한 행위여서 계약상 의무의 이행을 강제당하고, 상대방에게 손해가 생겼으면 배상의무까지 지게 됩니다.

 

요약

계약은 우리 일상생활의 상당 부분에 영향을 미치고 부동산 시장에서도 수많은 계약 행위가 이루어지고 있습니다. 계약은 계약 당사자의 청약과 승낙이라는 의사표시가 합치될 때 이루어지고 계약서를 반드시 작성해야 하는 것은 아닙니다.

 

그러나 계약행위는 법적인 구속력이 있기 때문에 나중에 다툼을 방지하기 위해 관행상 계약서를 작성하게 됩니다.