계약의 구속력에서 벗어 날 수 있는 방법 (계약의 해제)

계약의 구속력에서 벗어날 수 있는 방법 (계약의 해제)

 

 

 

일상생활의 상당 부분은 계약행위에 의해 영향을 받습니다. 계약은 원칙적으로 계약 당사자의 의사표시가 합치될 때 성립되며 계약이 체결되면 계약내용에 따라 이행이 되어야 합니다. 그러나 생활을 하다 보면 계약을 해제하는 경우들이 생기게 됩니다. 계약의 구속력에서 벗어날 수 있는 계약의 해제에 대해 알아봅니다.

 

계약의 해제

계약의 해제란 유효하게 성립한 계약의 효력을 당사자 일방의 의사표시에 의하여 소급적으로 소멸케 하여 계약이 처음부터 성립하지 않는 것과 같은 상태로 복귀시키는 것을 의미합니다.

계약의 해제와 해지

유효한 계약을 소멸시킨다는 점에서 계약 해제와 계약 해지는 유사하지만 계약 해제는 일시적 계약을 소급하여 소멸시키는 것으로 계약이 처음부터 없었던 것과 같은 효과를 발생시키는 것을 말합니다. 반면, 계약 해지는 계속적 계약과 관련한 앞으로의 효력을 소멸시키는 것을 의미합니다.

 

계약 해제의 종류 

1. 법정해제 (채무불이행에 의한 해제) 

2. 약정해제 (해약금에 의한 해제)

3. 합의해제 (해제계약에 의한 해제)

 

 

 

법정해제

계약 당사자간에 합의나 약정이 없더라도 한쪽에서 약속을 어길 경우 상대방에게 일정한 절차를 거쳐  계약의 구속력에서 벗어나고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 

 

법정해제 요건

1. 이행지체에 의한 해제

매매계약의 한쪽 당사자가 채무를 이행하지 않은 경우 상대방은 상당한 기간을 정해 그 이행을 최고(催告, 상대편에게 일정한 행위를 하도록 통지하는 것)하고 그 기간 내에도 이행을 하지 않을 경우에는 계약을 해제할 수 있습니다.

2. 이행불능에 의한 해제

채무자의 책임 있는 사유로 이행이 불능하게 된 때에는 채권자는 최고할 필요도 없이 이행기 도래 전이라도 계약을 해제할 수 있습니다.

3. 정기행위와 해제

정해진 기간 내에 이행하지 않으면 계약의 목적을 달성할 수 없을 경우 당사자가 그 시기동안 이행을 하지 않는 경우에는 상대방은 최고를 하지 않고 계약을 해제할 수 있습니다.

 

법정해제의 효과

1. 원상회복의무

일방 당사자가 매매계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있습니다.

2. 동시이행의 항변권

매매계약의 일방 당사자는 상대방이 원상회복을 할 때까지 자기의 원상회복을 거절할 수 있습니다

3. 손해배상청구

일방 당사자가 매매계약을 해제하는 경우 상대방은 손해배상을 청구할 수 있습니다.

 

약정해제

계약을 체결할 때 미리 당사자 사이에 계약의 구속력으로부터 벗어날 수 있도록 해제사유를 특약사항에 규정해 두는 경우 그 규정에 의해 일방이 해제를 할 수 있습니다. 약정해제권에 따라 해제할 때에는 손해배상청구권이 발생하지 않습니다.

 

민법의 해약금 해제 규정에 의해 '계약금 교부자는 계약금을 포기해서 계약을 해제할 수 있고 계약금 수령자는 계약금의 배액을 상환하여 포기할 수 있다'라고 약정한 경우에 해당이 됩니다.

 

합의해제(해제계약)

계약당사자가 별도로 합의해서 계약의 구속력에서 벗어나는 방법으로 계약 당사자 간에 새로운 계약에 의하여 기존의 계약을 소급적으로 소멸하게 하는 것을 말합니다. 계약의 체결이 당사자간의 합의에 의해 성립되듯이 계약의 해제도 당사자간의 합의에 의해 해제할 수 있습니다.

 

요약

우리의 일상생활에 영향을 주는 계약 행위는 신뢰를 바탕으로 한 약속이기 때문에 구속력이 있는 것이 원칙입니다. 하지만 여러 가지 사유로 인해 구속력을 벗어나기 위한 계약의 해제도 예외적으로 인정이 되기 때문에 계약의 체결과 계약의 해제에 대해 잘 알아 두어야 부동산 공부를 하는데 도움이 됩니다.

 

 

계약은 어떻게 이루어지는가? (계약의 성립)