'재매각(재경매)' 이해하기

'재매각(재경매)' 이해하기

 

 

매각기일에 적법한 절차를 통해 경매를 진행하였으나 어떠한 사유로 매각기일이 다시 지정되는 경우가 있습니다. 매각기일에 매각이 불발이 되어 다시 매각절차를 진행하는 것으로 새매각과 재매각이 있습니다. 재매각(재경매)에 대해 알아봅니다.

 

재매각

재매각은 일반적으로 부동산이나 경매에서 사용되는 용어로, 최초 낙찰자가 잔금을 기한 내에 납부하지 않아 해당 물건이 다시 경매에 부쳐지는 것을 의미합니다. 

 

재매각 사유

매각기일에 최고가 매수신고인과 차순위 매수신고인이 결정되었으나 최고가 매수신고인이 대금을 납부하지 아니하거나 차순위 매수신고인도 대금을 납부하지 아니할 경우 법원은 재경매 명령을 내리게 됩니다.

 

1. 자금 조달 실패

낙찰자가 잔금을 마련하지 못하는 경우로 예상했던 대출이 나오지 않거나, 자금 계획이 어긋나면서 잔금 납부를 포기하게 됩니다.

2. 권리 문제 발견

낙찰 후 자세히 확인해 보니 예상치 못한 법적 문제가 해결되지 않아 낙찰자가 잔금납부를 포기하게 됩니다.

3. 명도(점유자 퇴거) 문제

기존 점유자가 강하게 저항하거나, 명도 비용이 예상보다 많이 들 경우 잔금납부를 포기하게 됩니다.

4. 추가 비용 발생

건물의 하자나 관리비 연체, 재산세, 취득세 등 세금 부담 예상보다 클 경우 잔금 납부를 포기할 수 있습니다.

5. 감정가보다 높은 가격에 낙찰

감정가보다 훨씬 높은 금액으로 낙찰받았으나, 낙찰 후 시장 상황이 변해서 기대한 만큼의 투자 수익이 나지 않을 것 같을 경우 잔금납부를 포기하게 됩니다.

 

재매각의 가장 큰 원인은 자금 조달 실패, 예상치 못한 추가 비용, 법적·명도 문제 등이며 낙찰 후 개인적인 경제 사정이 변하여 자금조달이 어려워질 경우에도 잔금납부를 포기할 수 있습니다.

 

 

재매각(재경매) 특징

재매각은 기존 낙찰자의 책임이므로 입찰보증금을 반환받지 못하며 기존입찰자는 재매각 절차에 참여할 수 없습니다. 재매각 시 보증금은 동일하며 최저입찰가 감액 없이 기존 최저입찰가를 그대로 적용합니다.

 

재매각 절차

1. 최초 낙찰자의 잔금 미납

최고가매수신고인과 차순위매수신고인이 잔금을 납부하지 않으면 낙찰이 취소됩니다.

2. 재매각 기일 지정

최고가매수신고인과 차순위매수신고인의 잔금 미납 시 법원이 자동으로 재매각 기일을 정하고, 일반의 경매절차와 같은 방법으로 공고합니다.

3. 재매각 진행

재매각 기일에 최초 낙찰가 대비 일정한 감액 없이 동일한 최저입찰가로 경매가 진행됩니다.

4. 새로운 낙찰자 선정

재매각 절차를 통해 새로운 최고가 입찰자가 낙찰을 받게 되고 잔금 납부 시 소유권 이전 절차가 진행됩니다.

 

새매각과 재매각 비교

구분	새매각	재매각
발생 원인	최초 경매에서 유찰된 경우	최초 경매에서 낙찰자가 대금을 미납한 경우
최저가 조정	최저 입찰가 인하 (보통 20~30% 정도)	최저 입찰가 그대로 유지
낙찰자 책임	없음	기존낙찰자의 입찰보증금 몰수 및 참여제한
보증금	신규 입찰자는 보증금을 다시 납부	기존 낙찰자는 보증금 몰수 후 새 경매 진행
법적 절차	최초 경매 유찰 후 새로운 매각기일 지정	낙찰자가 대금 미납 후 매각허가 취소 및 재경매
경매 진행 방식	유찰된 경매의 연속적 진행 (최저가 인하)	낙찰자가 대금을 미납한 경매의 재진행 (최저가 유지)
대상	입찰자가 아예 없거나 입찰이 없었던 물건	낙찰자가 대금을 미납한 동일한 물건

 

요약

재매각은 낙찰자가 대금을 미납하여 다시 매각기일을 지정하는 절차로 기존 낙찰자의 잘못으로 인해 발생하기 때문에 기존낙찰자의 입찰보증금은 몰수되고 재매각 절차에 참여가 제한됩니다. 보증금은 기존과 동일하고 최저입찰가는 저감 없이 그대로 유지됩니다.

 

 

'새매각'(신경매)' 이해하기