실질적 경매 vs 형식적 경매

실질적 경매 vs 형식적 경매

 

 

경매는 법적 절차를 통해 재산을 매각하는 방식으로, 그 목적과 방식에 따라 실질적 경매와 형식적 경매로 구분할 수 있습니다. 채권회수를 위한 실질적 경매와 부동산 자체를 정리하기 위한 형식적 경매에 대해 알아봅니다.

 

실질적 경매

실질적 경매는 채권자가 채무자의 재산을 강제로 매각하여 채권을 회수하는 법적 절차로 강제경매와 임의경매로 구분됩니다. 

 

실질적 경매의 유형

1. 강제경매 

채권자가 집행권원(판결문, 지급명령 등)을 근거로 법원에 신청하여 진행하는 경매로 채무자의 동의 없이도 강제로 집행 가능하고 주로 금전채권에 대한 강제집행 수단으로 활용됩니다.

 

채무자가 금융기관의 대출을 갚지 않아 법원 판결을 받은 경우에 주로 활용됩니다.

 

강제경매 절차

집행권원 확보 → 강제경매 신청 → 경매 개시 결정 → 재산 감정 및 공고 → 입찰 및 낙찰 → 매각대금 완납 및 소유권 이전 → 채권자 변제

 

2. 임의경매

채권자가 담보권(근저당권, 질권 등)을 근거로 법원에 경매를 신청하는 경우로 집행권원이 없어도 담보권만 있으면 신청 가능하고 주로 금융기관이 대출금 미상환 시 담보 부동산을 경매로 처분할 때 활용됩니다.

 

은행에서 담보대출을 받은 후 원리금을 연체하여 근저당권 실행되는 경우에 주로 활용됩니다.

 

임의경매 절차

담보권 실행 요건 → 충족 임의경매 신청 → 경매 개시 결정 → 재산 감정 및 공고 → 입찰 및 낙찰 → 매각대금 완납 및 소유권 이전 → 채권자 변제

 

강제경매 vs 임의경매 비교

구분	강제경매	임의경매
신청인	일반채권자	담보권자
근거	판결문, 지급명령 등	근저당권, 질권 등
대상	채무자의 재산	담보 제공된 재산
목적	금전채권 변제	담보권 실행

 

형식적 경매

형식적 경매는 채권 변제를 목적으로 하지 않고, 법률상 필요한 경우 재산을 공정하게 처분하거나 이해관계인의 권리를 조정하기 위해 법원이 진행하는 경매입니다.

 

형식적 경매 유형

1. 공유물 분할을 위한 경매

공유자가 공동 소유를 해소하기 위해 경매를 통해 처분하는 경우로 공유자는 원칙적으로 협의하여 분할할 수 있지만, 분할이 어려운 경우 민법 제268조(공유물 분할청구권)에 따라 공유자는 언제든지 분할을 청구할 수 있습니다.

 

민법 제268조 (공유물의 분할청구)

①공유자는 공유물의 분할을 청구할 수 있다. 그러나 5년 내의 기간으로 분할하지 아니할 것을 약정할 수 있다.

②전항의 계약을 갱신한 때에는 그 기간은 갱신한 날로부터 5년을 넘지 못한다.

 

2. 상속재산 분할을 위한 경매

상속인들이 상속재산 분할에 합의하지 못할 경우 법원이 경매로 재산을 처분하는 것으로 부동산, 동산 등의 물리적 분할이 어려운 경우 민법 제1012조(공유상속재산의 분할청구권)에 따라 분할을 청구할 수 있습니다.

 

민법 제1012조 (유언에 의한 분할방법의 지정, 분할금지)

피상속인은 유언으로 상속재산의 분할방법을 정하거나 이를 정할 것을 제삼자에게 위탁할 수 있고 상속개시의 날로부터 5년을 초과하지 아니하는 기간 내의 그 분할을 금지할 수 있다.

 

3. 법정지상권 설정을 위한 경매

토지와 건물의 소유자가 다른 경우, 건물 철거를 피하기 위해 법원이 경매를 통해 지상권을 설정하는 절차로 민법 제366조(법정지상권)에 따라 건물 소유자가 경매를 통해 토지를 매수하거나, 토지 소유자가 건물을 매수할 수 있습니다.

 

민법 제366조 (법정지상권)

저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속한 경우에는 토지소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다. 그러나 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 이를 정한다.

 

4. 유치권에 의한 경매

유치권자는 경매신청권은 있지만 우선변제은 없어 채권 변제를 위해 민법 제320조(유치권)에 의해 법원에 경매를 신청하여 유치권을 실현할 수 있습니다.

 

민법 제320조 (유치권의 내용)

①타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.

②전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.

 

5. 청산을 위한 경매

법인의 해산, 조합 해산, 신탁 종료 등과 같이 재산의 처분을 통해 이해관계를 정리하고, 청산을 목적으로 진행하는 경매로 민법, 상법 및 특정 법률(신탁법, 조합법 등)에 의해 인정됩니다.

 

요약

경매는 채권 실현을 위한 실질적인 경매와 채권 실현과 무관한 형식적 경매로 구분됩니다. 실질적 경매는 강제경매와 임의경매가 있고 형식적인 경매는 공유물 분할을 위한 경매, 유치권에 의한 경매, 법정 지상권 설정을 위한 경매 등이 있습니다. 부동산 경매에서는 공유물 분할을 위한 형식적 경매가 주로 진행되고 있습니다.

 

부동산 경매의 종류 (강제경매, 임의경매)