임대차기간 중 임대인 변경 시 임차인의 선택(전세보증보험 변경)

임대차기간 중 임대인 변경 시 임차인의 선택(전세보증보험 변경)

 

 

다주택자들의 경우 세금문제로 전세를 낀 상태에서 매매가 이루어지는 경우가 많습니다. 임대차기간 중 임대주택이 양도되는 경우 대항력을 갖춘 임차인은 임대인의 지위를 승계하거나 임대인의 지위승계에 이의를 제기할 수 있습니다. 임대차 기간 중 임대인이 변경되는 경우 임차인(세입자)의 선택에 대해 알아봅니다.

 

임대인 변경 시 임차인의 선택

임대차기간 중 임대주택이 양도되는 임차인이  임대인 지위를 승계하는 경우 임대주택을 계속하여 사용·수익 할 수 있으나 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임대차계약해지와 보증금 반환을 청구할 수 있습니다.

 

1. 임대인 지위를 승계하는 경우

새로운 임대인이 기존 임대인의 지위를 승계하면, 기존 임차 계약이 그대로 유지됩니다. 즉, 새로운 임대인이 임대인의 모든 권리와 의무를 이어받게 됩니다.

 

주택임대차보호법 제3조(대항력 등)

④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.

 

-계약서에 명시된 권리를 보장받음

-계약을 유지하면서 거주를 계속

-새 임대인이 보증금반환의무를 가짐

-이미 취득한 대항력, 확정일자, 우선변제권 유지

-보험사에 임대인 변경신고

 

2. 임대인 변경에 이의제기 하는 경우

세입자가 지위 승계를 원치 않으면 세입자는 임대차계약을 해지할 수 있고, 임대차계약을 해지하면서 기존 집주인에게 전세금 반환을 청구할 수 있습니다.

 

-세입자는 계약 해지를 요구할 수 있음

-기존임대인이 보증금 반환채무를 가짐

-보증금을 반환받고 세입자는 이사를 할 수 있음

-새 임대인과 새로운 계약을 체결할 수 있음

-보험사에 계약 종료 사실 통보

 

 

임대인 변경 시 전세보증보험 처리 방법

1. 임대인 지위를 승계하는 경우

임대인 변경 시 새로운 임대인이 기존 임대인의 지위를 승계하는 경우, 전세보증보험은 승계되어 기존 계약 조건이 유지됩니다.

 

-보증기관에 임대인 변경을 신고
-새로운 임대인의 신용 검토 후 승계 승인.
-승계 후 기존 보증보험 유효하고, 임대인 정보만 변경.

 

2. 임대인 변경에 이의제기 하는 경우

임대인 변경에 대해 임차인이 이의를 제기하는 경우, 보증기관에서 승계를 거부하거나, 기존 보증보험 계약이 해지될 수 있습니다.

 

-기존 보증보험의 승계가 불가능

-기존 전세보증보험 계약이 해지
-새로운 임대인과 신규 보증보험을 신청

 

요약

세입자가 임대인의 지위를 승계하는 경우 기존의 임대차 계약 조건은 그대로 유지되고  새 임대인이 보증금반환의무를 지며 전세보증보험도 승계가 됩니다.

 

세입자가 임대인 변경에 이의제기 하는 경우에는 임대차 계약이 해지되고 기존 보증보험의 승계가 불가하여새로운 임대인과 신규로 보증보험 가입을 신청해야 합니다.