경매에서 '대금납부와 소유권이전' 절차

경매에서 '대금납부와 소유권이전' 절차

 

 

 

경매에서 최고가매수신고인이 최종적으로 소유권을 취득하려면 대금납부와 소유권이전등기를 완료해야 합니다. 경매절차에서 낙찰 후 대금납부와 소유권이전절차에 대해 알아봅니다.

 

대금 납부 절차

1. 낙찰 결정 및 대금 납부 안내

경매에서 최고가를 제시한 낙찰자는 법원의 낙찰허가결정을 받고 법원이 낙찰자에게 대금 납부 관련 사항을 통지합니다.

2. 대금 납부 기한

낙찰허가결정 확정일로부터 보통 30일 이내에 잔금(최종 낙찰가 - 입찰보증금)을 법원 지정 계좌에 납부해야 합니다. 매수인이 대금납부기일까지 잔금납부를 하지 못할 경우 재매각기일 3일 전까지 지연이자와 경매 절차 비용을 추가로 부담하고 기한 후 납부를 할 수 있습니다.

3. 납부 후 조치

잔금을 납부하면 법원이 납부확인 후 잔금완납증명서를 발급합니다. 기한 내 납부하지 못하면 낙찰이 취소되고, 입찰보증금을 몰수당합니다.

 

잔금미납 시 보증금의 귀속

최고가매수신청인이 대금 납부 기한 내 잔금을 납부하지 않으면 낙찰자의 입찰보증금은 몰수되어 국고로 귀속되며, 법원은 낙찰을 취소하고 해당 물건에 대해 재매각 절차를 진행합니다. 다만 낙찰자가 정당한 사유로 법원에 기한 연장을 요청하여 승인받으면 보증금 몰수를 면할 수 있습니다.

 

민사집행법 제137조 (차순위매수신고인에 대한 매각허가여부결정) 

①차순위매수신고인이 있는 경우에 매수인이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니한 때에는 차순위매수신고인에게 매각을 허가할 것인지를 결정하여야 한다. 다만, 제142조 제4항의 경우에는 그러하지 아니하다.

②차순위매수신고인에 대한 매각허가결정이 있는 때에는 매수인은 매수신청의 보증을 돌려줄 것을 요구하지 못한다.

 

 

소유권 이전 절차

1. 소유권 이전 준비 서류

대금을 모두 납부하면 법원에서 매각허가결정문, 잔금완납증명서, 등기촉탁서 등 소유권 이전에 필요한 서류를 발급합니다.

2. 취득세 납부

낙찰자는 필요한 서류를 준비하여 대금 완납일로부터 60일 이내 취득세 및 등록면허세를 선납합니다.

3. 법원의 등기촉탁 

취득세 납부 후 법원이 등기소에 등기촉탁서를 작성하여 보내면 관할 등기소는 소유권 이전 등기와 기존등기부상의 권리에 대한 말소등기를 완료합니다. 

4. 소유권 이전 등기 완료

등기소는 법원의 촉탁을 접수한 후 소유권 이전 등기를 처리합니다. 낙찰자는 등기부등본을 열람하거나 발급받아 소유권 이전 사실을 확인합니다. 

 

기존의 권리관계

경매 부동산의 기존 등기부상 권리는 '말소되는 권리'와 '인수되는 권리'로 나뉩니다.  말소되는 권리는 소유권 이전 등기 시, 말소등기가 동시에 이루어지고 인수되는 권리는 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다.

 

말소되는 권리

경매부동산의 말소되는 권리는 말소기준권리와 말소기준권리 이후에 설정된 저당권, 압류, 전세권 등으로 법원이 소유권 이전 등기 촉탁과 동시에, 이러한 권리를 말소하기 위해 등기소에 촉탁합니다. 

인수되는 권리

말소기준권리보다 먼저 설정된 선순위 저당권, 법정지상권, 보증금이 전액 변제되지 않은 대항력 있는 임차권, 특별매각조건으로 인수되는 권리 등은 경매로 인해 소멸하지 않으며, 낙찰자가 그대로 인수해야 합니다.

 

요약

경매부동산을 낙찰 후 매각결정허가를 받은 후 1개월 이내 매각대금을 납부하고 소유권이전등기를 완료해야 합니다. 대금납부기한은 최종 재매각 3일 전까지 가능하고 기한 연장 없이 대금지급기한까지 그 의무를 이행하지 아니한 때에는 입찰보증금은 몰수됩니다.

 

소유권이전등기는 매수자가 직접 법원에 가지 않고 취득세 납부 후 법원이 등기촉탁서를 보내면 등기소에서 촉탁으로 이전등기와 기존의 말소등기를 동시에 하게 됩니다.