등기부 권리분석 '전세권' 이해하기

등기부 권리분석 '전세권' 이해하기

 

 

경매 낙찰 후 법적 분쟁이나 추가비용 부담 등 리스크를 줄이기 위해 권리분석은 매우 중요합니다. 권리분석은 크게 등기부 권리분석과 임차인 권리분석으로 나눌 수 있는데 등기부 권리분석에서 용익물권이지만 담보물권적 성격을 가진 전세권에 대해 알아봅니다.

 

전세권

전세권은 민법상 물권으로, 등기를 요건으로 하고 전세금을 지급하고 일정한 기간 동안 타인의 부동산을 사용, 수익 할 권리를 말합니다. 

 

전세금 반환에 대해서는 다른 채권자보다 우선변제를 받을 수 있고 전세권자는 타인에게 전세권을 양도 또는 담보로 제공할 수 있는 용익물권이자 담보물권의 성질을 가집니다.

 

민법 제303조 (전세권의 내용)

①전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익 하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.

②농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다.

 

전세권 설정

전세권은 전세권자(세입자)와 전세권설정자(소유자)가 전세금, 기간, 목적물 등을 포함한 계약을 체결하고 관할 등기소에서 전세권 설정 등기를 신청하고 등기부에 기재가 되어야 권리가 확정됩니다.

 

전세권의 효력

1. 사용·수익권

전세권자는 전세기간 동안 부동산을 점유·사용하며, 이를 통해 발생하는 이익(수익)을 누릴 권리가 있습니다.

2. 우선변제권

전세권은 등기된 물권이므로, 경매 또는 공매가 이루어질 경우 다른 채권자에 우선하여 전세금을 변제받을 권리가 있습니다.

3. 대항력과 제3자 효력

등기부등본에 전세권이 기재되면 소유자가 바뀌어도 제3자에게도 효력이 발생합니다.

4. 전세금 반환청구권

전세기간이 종료되면, 전세권자(세입자)는 전세구너설정자(소유자)에게 전세금을 반환받을 권리가 있습니다.

5. 담보물권으로서의 성격

전세권자는 전세금을 보호받기 위해 해당 부동산을 담보로 삼을 수 있고 경매로 넘어갈 경우, 우선적으로 변제받을 수 있습니다.

6. 전세권의 처분권

전세권자는 전세권을 제3자에게 양도하거나, 담보로 제공할 수 있습니다.

 

 

전세권 소멸

1. 전세기간 만료

전세기간이 종료되고, 전세금이 반환되면 전세권은 소멸합니다.

2. 당사자 간 합의

전세권자(세입자)와 전세권설정자(소유자)가 합의하여 전세권을 소멸시킬 수 있습니다.

3. 경매 또는 공매

전세권이 설정된 부동산이 경매로 넘어갈 경우, 우선순위에 따라 전세금이 변제되면 전세권이 소멸합니다.

4. 전세권 포기

전세권자가 자발적으로 전세권을 포기하는 경우 전세권이 소멸합니다

5. 목적물의 멸실

전세권의 대상이 되는 부동산이 멸실되거나 재난으로 파괴되면 전세권이 소멸됩니다.

 

민법 제313조 (전세권의 소멸통고)

전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권은 소멸한다.

 

경매에서 전세권의 효력

1. 용익물권으로서 효력

말소기준권리보다 앞서 경료된 전세권은 매각으로 소멸하지 않고 대항력을 행사하여 전세금 및 권리를 매수인이 인수해야 합니다.

2. 담보물권으로서 효력 (우선변제적 효력 )

선순위 전세권이 배당요구를 한 경우 매각으로 소멸하고 그 전세권은 담보물권으로서의 효력이 발생하여 전세금에 대하여 후순위 권리자보다 우선으로 변제를 받을 수 있습니다.

3. 경매신청권

전세권의 존속기간 만료 후 전세금을 소유자가 반환하지 않을 경우 전세권자는 저당권에 준하여 담보권실행경매 (임의경매)를 신청할 수 있습니다.

 

민법 제318조 (전세권자의 경매청구권)

전세권설정자가 전세금의 반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법의 정한 바에 의하여 전세권의 목적물의 경매를 청구할 수 있다.

 

경매에서 전세권자의 배당

전세권자의 배당은 배당요구를 통해 이루어지며, 경매 대금의 우선순위와 부족 여부에 따라 변제 여부가 달라집니다. 배당요구한 선순위전세권자와 후순위전세권자는 전세권 등기일자를 기준으로 저당권에 준하여 우선순위에 따른 배당을 받을 수 있습니다.

 

요약

전세권은 등기된 물권으로 용익물권과 담보물군의 성질을 동시에 가지고 있습니다. 전세권은 사용·수익권, 우선변제권, 대항력, 전세금 반환청구권 등 강력한 권리를 가지고 있으며 경매청구권이 있어 경매절차에서 저당권과 같이 우선순위에 따라 배당을 받을 권리가 있습니다.

 

 

등기부 권리분석 '근저당권' 이해하기