매각부동산 인도 받는 방법 '인도명령신청'

매각부동산 인도받는 방법 '인도명령신청'

 

 

경매에서 부동산을 매각받는 것 이상으로 중요한 것이 부동산을 신속하게 인도받는 것입니다. 부동산에 점유자가 있을 경우 우선 당사자 사이에 원만한 협의를 통해 인도가 이루어져야 하지만 실제로 그렇지 않은 경우들이 많이 생깁니다. 점유자와 원만한 협의가 이루어지지 않을 경우 법적인 절차로 인도명령신청과 명도소송절차를 거치게 됩니다. 매각부동산을 인도받는 방법 중 인도명령신청에 대해 알아봅니다.

 

인도명령신청

인도명령신청은 경매절차에서 부동산을 낙찰받은 낙찰자가 퇴거를 거부한 채무자, 소유자, 대항력 없는 임차인 등 매각부동산 점유자에게 부동산을 인도받기 위해 법원에 신청하는 절차입니다.

 

인도명령신청은 부동산의 실질적인 점유를 신속하게 확보하기 위한 수단으로 일반적인 소송 절차보다 간단하고 신속하게 처리되는 경매법상 특수한 권리입니다.

 

인도명령 신청 요건

1. 신청자가 낙찰자 일 것

경매를 통해 부동산을 낙찰받고 대금 지급을 완료한 자만이 신청할 수 있습니다.

2. 대상 부동산의 점유자가 있을 것

부동산을 점유하고 있는 자가 퇴거를 거부하는 경우에 신청할 수 있습니다.

3. 신청 기간을 안에 할 것

인도명령 신청은 낙찰허가 결정이 확정된 날로부터 6개월 이내에 해야 합니다.

4. 점유자의 점유가 불법 점유일 것

점유자가 법적 권리(유효한 임대차 계약, 점유권 등)가 있으면 인도명령이 기각될 수 있습니다.

 

인도명령신청 절차

1. 관할 법원에 신청서 제출

낙찰자가 해당 부동산 관할법원에 인도명령신청서 등 관련서류를 제출합니다.

2. 법원의 심리

법원은 신청서와 관련 자료를 검토하여 요건이 충족되었는지를 심사합니다.

3. 인도명령 발령

법원이 요건을 충족한다고 판단하면 점유자에게 부동산을 낙찰자에게 인도하도록 인도명령을 발령합니다.

4. 인도명령 집행

점유자가 인도명령에 불응하면, 낙찰자는 법원 집행관에게 강제집행을 신청할 수 있고, 집행관에 의한 퇴거 절차기 진행됩니다.

 

 

민사집행법 제136조 (부동산의 인도명령 등) 

①법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자·소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.

 

⑥채무자·소유자 또는 점유자가 인도명령에 따르지 아니할 때에는 매수인 또는 채권자는 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다.

 

인도명령신청 시 유의할 점

1. 신청 기간 엄수

인도명령은 낙찰허가결정이 확정된 날로부터 6개월 이내에 신청해야 하고 이 기간을 넘기면 일반 민사소송 절차인 명도소송을 통해야 합니다.

2. 점유자의 법적 권리 확인

점유자가 법적으로 보호받는 권리(대항력 있는 임차인 등)가 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3. 관련서류와 점유 상태 입증

인도명령신청서 등 관련서류와 점유자의 점유 상태를 입증할 수 있는 자료를 준비해야 합니다.

4. 점유자의 자발적 인도 여부 확인

인도명령 신청 전에 점유자와 원만히 협의하여 자발적인 퇴거를 유도하는 것이 좋습니다.

5. 인도명령 불이행 시 강제집행 준비

인도명령이 발령된 후에도 점유자가 불응할 경우, 강제집행 절차를 신청해야 합니다.

6. 점유자의 이의 제기 가능성에 대비

점유자가 인도명령에 불복하거나 이의 신청을 제기할 경우에 대비해 법적 대응 방안을 준비해야 합니다.

 

인도명령과 명도소송의 차이

인도명령은 낙찰자가  낙찰허가 결정 확정 후 6개월 이내 신청해야 하고 경매절차에서 인정되는 특수한 법적 수단으로 기간이 단축되고 신속하게 처리됩니다.

 

명도소송은 인도명령기간 내에 인도명령을 신청하지 않은 경우나 점유자가 법적인 권리를 주장하여 부동산 반환에 관한 분쟁이 발생한 경우에 일반 민사소송 절차를 통해 부동산 반환을 청구하는 것으로 절차가 복잡하고 시간이 오래 걸립니다.

 

요약

경매에서 낙찰자가 형식적인 소유권을 확보했다 하더라도 부동산을 인도받지 못하면 실질적으로 부동산을 활용할 수 없게 됩니다. 

 

인도명령신청은 매각 후 부동산을 이전받는 방법 중 협의가 되지 않을 경우 경매법상 부동산 점유 확보를 신속하게 할 수 있는 절차로 낙찰자가  낙찰허가 결정이 확정된 날로부터 6개월 이내에 해야 합니다.