매각부동산 인도 받는 방법 '명도소송'

매각부동산 인도 받는 방법 '명도소송'

 

 

경매에서 부동산을 매각받는 것 이상으로 중요한 것이 부동산을 신속하게 인도받는 것입니다. 부동산에 점유자가 있을 경우 우선 당사자 사이에 원만한 협의를 통해 인도가 이루어져야 하지만 실제로 그렇지 않은 경우들이 많이 생깁니다. 점유자와 원만한 협의가 이루어지지 않을 경우 법적인 절차로 인도명령신청과 명도소송절차를 거치게 됩니다. 매각부동산을 인도받는 방법 중 명도소송에 대해 알아봅니다.

 

명도소송

명도소송은 낙찰자가 부동산의 점유권을 확보하기 위해 기존 점유자(임차인, 소유자 등)를 상대로 제기하는 민사소송입니다.  점유자가 자발적으로 부동산을 인도하지 않을 때 필요한 강제적인 조치입니다.

 

명도소송의 요건

1. 낙찰자의 소유권 입증 

낙찰자는 경매 절차가 완료되어 소유권이전등기 후 해당 부동산의 소유권이 입증되어야 합니다.

2. 부동산의 점유 상태 지속

점유자가 퇴거하지 않고 부동산을 점유하고 있어야 합니다.

3. 명도 요청 불응

낙찰자가 점유자에게 부동산을 인도해 달라고 요청했음에도 이를 거부하는 경우 명도소송을 제기할 수 있습니다.

 

명도소송의 절차

1. 명도 요구 및 협상 

점유자에게 명도를 요청하는 내용증명을 발송하여 소송까지 가지 않고 협상을 통해 자발적인 명도를 유도합니다. 

2. 소장 접수

협상이 되지 않을 경우 불법점유자를 상대로 명도청구의 소를 제기하여 소장을 부동산 소재지 관할 지방법원에 제출합니다.

3. 명도 소송 진행

재판에서 원고가 소유권 및 점유권을 입증하고 피고는 점유의 정당성을 주장하면 법원이 양측의 주장과 증거를 검토한 후 판결을 내립니다.

4. 명도 판결

법원이 명도 판결을 내리면, 점유자는 일정 기간 내에 부동산을 반환해야 합니다. 

5. 강제집행

판결 후에도 반환하지 않으면 법원에 강제집행을 신청해 점유자를 퇴거시킬 수 있습니다. 

 

 

민사집행법 제258조 (부동산 등의 인도청구의 집행)

①채무자가 부동산이나 선박을 인도하여야 할 때에는 집행관은 채무자로부터 점유를 빼앗아 채권자에게 인도하여야 한다.

②제1항의 강제집행은 채권자나 그 대리인이 인도받기 위하여 출석한 때에만 한다.

 

부동산 점유이전금지 가처분 신청

부동산 점유이전금지 가처분 신청은 명도소송에서 점유자가 부동산을 제3자에게 양도하거나 점유를 변경할 우려가 있을 때, 상대방의 불법적인 점유를 막기 위한 중요한 수단입니다. 

 

점유이전금지 가처분 신청은 법원에 신청하여, 법원이 이를 승인할 경우 상대방에게 해당 부동산의 점유 이전을 금지하는 명령을 내리게 됩니다.

 

법원은 신청자가 점유의 정당성을 주장할 수 있고, 점유 이전이 발생할 경우 회복이 어려운 손해가 발생할 우려가 있다고 판단될 때 가처분을 인정합니다.

 

가처분이 허가되면, 상대방은 점유 이전을 할 수 없으며, 점유가 유지된 상태에서 명도소송의 판결을 기다리게 됩니다.

 

민사집행법 제300조 (가처분의 목적) 

①다툼의 대상에 관한 가처분은 현상이 바뀌면 당사자가 권리를 실행하지 못하거나 이를 실행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 한다.

 

②가처분은 다툼이 있는 권리관계에 대하여 임시의 지위를 정하기 위하여도 할 수 있다. 이 경우 가처분은 특히 계속하는 권리관계에 끼칠 현저한 손해를 피하거나 급박한 위험을 막기 위하여, 또는 그 밖의 필요한 이유가 있을 경우에 하여야 한다.

 

명도소송과 인도명령의 차이

명도소송은 법적 소송을 통해 점유자의 퇴거를 요구하는 절차인 반면, 인도명령은 법원이 직접 내리는 명령으로, 소송 후 퇴거를 강제하는 수단입니다.

 

인도명령은 낙찰자가 낙찰허가 결정 확정 후 6개월 이내 신청해야 하고 명도소송은 인도명령기간 내에 인도명령을 신청하지 않거나 점유자가 법적인 권리를 주장하여 분쟁이 발생한 경우에 하는 일반 민사소송입니다.

 

명도소송 시 유의할 점

명도소송을 제기하기 전에 임차인과 협상하여 자발적인 퇴거를 유도하는 것이 바람직합니다. 소송은 민사소송 절차에 따라 진행되며, 판결 후 자발적 퇴거가 이루어지지 않으면 강제집행을 신청할 수 있습니다.

 

소송은 시간과 비용이 소요되며, 법적 절차를 정확히 따르는 것이 중요합니다. 또한, 임차인이 합법적으로 계약을 유지하고 있거나 점유권이 인정되는 경우 퇴거가 어렵기 때문에 이에 대한 증거 확보가 필요합니다.

 

요약

경매에서 낙찰자가 형식적인 소유권을 확보했다 하더라도 부동산을 인도받지 못하면 실질적으로 부동산을 활용할 수 없게 됩니다. 

 

명도소송은 매각 후 낙찰자가 매각부동산에 대해 점유자와 협의나 인도명령신청에 의해서도 인도받지 못할 경우 점유를 확보하기 의한 일반 민사소송절차로 시간이 길어지고 비용이 발생합니다.

 

매각부동산 인도 받는 방법 '인도명령신청'