경매에서 '공유자 우선매수신고'

경매에서 '공유자 우선매수신고'

 

 

부동산을 단독으로 소유하지 않고 여러 사람이 공동으로 소유하는 경우가 있습니다. 공동소유(공유)인 경우 각자가 지분형태로 등기가 되어 있는데 경매물건이 지분으로 되어 있는 경우 매각기일에 최고가매수신고인보다 우선적으로 매수할 수 있는 권리가 있습니다. 공유자 우선매수신고에 대해 알아봅니다.

 

공유자 우선매수신고

공유자 우선매수신고란, 공유자가 자신의 공유물 지분이 경매로 나온 경우, 제3자 보다 우선적으로 해당 지분을 매수할 수 있는 권리를 행사하는 제도입니다.

 

민사집행법 제140조 (공유자의 우선매수권) 

①공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.

②제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.

③여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.

④제1항의 규정에 따라 공유자가 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인을 제114조의 차순위매수신고인으로 본다.

 

 

공유자 우선매수신고 기한

공유자 우선매수신고의 기한은 경매 매각기일로 정해져 있습니다. 매각기일에 최고가 매수신고가 이루어진 후, 공유자는 해당 금액과 동일한 가격으로 우선매수신고를 해야 합니다.

 

민사집행법 제140조 (공유자의 우선매수권) 

①공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.

 

 

 

공유자 우선매수신고 효과

매각기일에 공유자 우선매수신고가 있으면 최고가매수신고가 있더라도 공유자에게 매각을 허락해야 하고 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 순위가 밀리게 됩니다. 

1. 제3자와의 경쟁 배제

공유자가 우선매수신고를 하면, 제3자가 해당 공유 지분을 낙찰받을 수 없고 최고가 매수신고 금액과 동일한 조건으로 공유자가 매수자로 확정됩니다. 

2. 소유권 확보

공유자는 우선 선매수 신고 후 매각대금을 지급함으로써 해당 지분의 소유권을 확정적으로 취득합니다.

3. 공유 관계의 보호

우선매수 신고로 기존 공유자 간의 관계를 유지할 수 있는 기회를 제공합니다. 

4. 경매 절차 마무리

우선매수신고가 이루어지면, 경매 절차는 매수인 확정 후 매각허가 결정으로 이어져 빠르게 종결됩니다.

5. 기존 권리의 소멸

우선매수권을 행사한 공유자는 기존의 담보권, 압류 등 경매로 소멸하는 권리들에서 자유로운 상태로 지분을 취득하게 됩니다.

 

공유자 우선매수신고 단점

1. 자금 부담

최고가 매수신고 금액과 동일한 금액을 마련해야 하므로, 자금력이 부족하면 권리를 행사할 수 없습니다.

2. 기한 제한

우선매수신고는 매각기일에만 가능하며, 기한을 놓치면 권리가 소멸합니다.

3. 공유물 가치 상승 가능성

다른 입찰자들이 높은 금액을 제시한 경우, 우선매수하려면 비싼 금액을 부담해야 할 수 있습니다.

4. 공유 관계의 한계

지분을 매수하더라도 여전히 다른 공유자와의 관계가 유지되며, 공유물의 단독 소유나 사용은 제한될 수 있습니다.

 

요약

공유자 우선매수신고는 공유부동산의 지분이 경매에 나오는 경우 그 부동산의 공유자가 우선적으로 매수할 수 있는 권리가 주어집니다. 공유자 우선매수신고는 매각기일에만 가능하기 때문에 우선매수 의사가 있는 공유자는 입찰 기일에 입찰보증금을 가지고 경매법정에 참석하여 권리 행사를 해야 합니다. 

 

경매에서 '임차인의 우선매수신고'