경매에서 '임차인의 우선매수신고'

경매에서 '임차인의 우선매수신고'

 

 

경매절차에서 우선매수신고가 가능한 대표적인 경우는 부동산을 공동으로 소유하고 있는 공유자입니다. 주택 임차인의 경우에는 우선매수신고를 할 수 없는 데 특정조건하의 임차인은 우선매수신고를 할 수 있습니다. 임차인 우선매수 신고에 대해 알아봅니다.

 

우선매수신고

우선매수신고는 특정한 자격을 가진 사람이 경매 절차에서 최종 낙찰가와 동일한 금액으로 해당 부동산을 우선적으로 매수할 수 있도록 신청하는 절차로 낙찰자가 결정된 후, 그와 동일한 조건으로 매수권을 행사하는 것을 의미합니다.

 

우선매수신고가 가능한 대상

1. 공유자

민사집행법 제140조에 따라 공유자는 경매 절차에서 우선매수신고를 할 수 있습니다.

2. 유치권자 및 특정 권리자

민사집행법 제91조에 따르면, 유치권자와 같은 특정 권리자는 경매 절차에서 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

3. 부도주택 임차인

주택도시보증공사(HUG) 등의 관련 법규에 의해 부도난 사업주체 소유 주택의 임차인은 우선매수신고가 가능합니다.

4. 조합원

도시 및 주거환경정비법에 따라 재건축·재개발 사업에서 조합원으로 인정된 사람은 우선매수신고가 가능합니다.

 

 

임차인 우선매수신고 

임차인은 원칙적으로 우선매수신고를 할 수 없는데 예외적으로 임대주택이 부도가 나서 경매가 진행이 되는 경우 우선매수신고를 할 수 있습니다.

 

해당 임대주택 임차인은 매각기일까지 매수신청보증금을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자인 임대주택사업자의 임대주택을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있습니다.

 

일반 임차인의 경우

주택 임차인은 경매 절차에서 우선매수신고를 할 수 없고 일반 입찰자와 동일하게 입찰에 참여해야 합니다.

부도주택 임차인의 경우

부도난 사업주체 소유 주택의 임차인은 임대주택법 제22조에 의해 우선매수신고를 할 수 있으며 매각기일에 법원에 우선매수신고를 해야 합니다.

 

임대주택법 제22조(부도임대주택등의 경매에 관한 특례) 

① 임대주택을 「민사집행법」에 따라 경매하는 경우 해당 임대주택의 임차인은 매각 기일까지 같은 법 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자인 임대사업자의 임대주택을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다. 

② 제1항에 따라 우선매수신고를 할 수 있는 자는 제21조 제1항의 건설임대주택의 경우에는 같은 조에 따라 우선 분양전환을 받을 수 있는 임차인에 한하며, 그 외의 임대주택의 경우에는 임대차계약의 당사자에 한한다.

③ 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 제1항의 임차인에게 매각을 허가하여야 한다. 

④ 제1항에 따라 임차인이 우선매수신고를 하면 최고가매수신고인을 「민사집행법」 제114조의 차순위매수신고인으로 본다.

 

임차인 우선매수신고 대상

1. 건설임대주택

주택법에 따라 국민임대주택기금의 자금으로 건설하거나 공공사업으로 조성된 택지에 건설한 임대주택을 말합니다

2. 매입임대주택

임대사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말합니다.

 

임차인 우선매수신고 조건

임대주택법 제22조에 따른 부도주택 임차인의 경우 주택임대차보호법상 대항력(주택 인도와 전입신고)을 갖추고 경매 매각기일에 우선매수신고를 해야 합니다.

 

임차인이 우선매수권을 행사하려면 매각기일에 해당사건 경매가 종료되는 때 낙찰가격과 동일한 금액으로 매수해야 하고 임차인의 보증금은 매각대금과 상계될 수 있습니다.

 

임차인 우선매수신고의 효과

매각기일에 최고가매수신고인 있어도 우선매수신고한 임차인에게 매각을 허락해야 하고 최고가매수신고인은 차순위매수신고인으로 순위가 밀리게 됩니다. 매각기일에 입찰자가 없을 경우에는 우선매수신고한 임차인이 최저매각가격에 매수를 할 수 있습니다.

 

1. 경매절차에서 우선순위 부여

경매 절차에서 다른 입찰자보다 우선적으로 매수할 수 있는 기회가 주어집니다.

2. 우선매수권 행사

우선매수신고를 하면, 기존 낙찰자와 동일한 가격으로 부동산을 매수할 수 있는 권리가 주어집니다.

3. 보증금 상계 효과

임차인은 보증금을 매각대금에서 상계할 수 있어 매각대금에서 임차인의 보증금을 차감하여 남은 금액만 지불하면 됩니다.

 

요약

경매절차에서 우선매수신고를 할 수 있는 사람은 공유자, 유치권자, 부도주택 임차인, 조합원 등이 있습니다. 임차인 우선매수신고를 하려면 주택임대차법상 대항력을 갖추고 매각기일에 낙찰가격과 동일한 금액으로 매수해야 하고 임차인의 보증금은 매각대금과 상계될 수 있습니다.

 

경매에서 '공유자 우선매수신고'