HUG 대항력 포기 경매물건 (임차권 인수조건변경부 경매물건)

HUG 대항력 포기 경매물건 (임차권 인수조건변경부 경매물건)

 

 

 

최근 HUG의 전세보증사고로 보증금을 회수하지 못해 채권회수를 위한 경매물건이 많이 증가하고 있습니다. 대항력이 있는 임차인이 있는 경매물건은 유찰이 거듭되는 상황이라 HUG에서는 '임차권 인수조건 변경부 경매'라는 제도를 도입하여 빠른 시일내에 채권회수를 하고 있습니다. 주택도시보증공사(HUG)의 'HUG 마켓'에서는 경매입찰자들에게 대항력 있는 임차인의 부담을 덜고 입찰할 수 있개  '임차권 인수조건 변경부 경매물건'을 게시하고 있습니다. HUG '대항력 포기 경매물건'에 대해 알아봅니다.

 

HUG ‘대항력 포기’ 경매물건

HUG의 '대항력 포기 경매물건'은 기존 임차인이 법적으로 대항력을 갖추었지만, 스스로 그 권리를 포기하고 퇴거하기로 한 상태에서 경매가 진행되는 물건을 말합니다.

 

임차인이 대항요건을 유지하고 있었음에도 불구하고, HUG와의 협의를 통해 보증금 일부를 배당받고 임차인이 자발적으로 대항력을 포기하고 나가기로 한 경우로 경매정보에 "임차권 인수조건 변경"이라는 문구가 표시됩니다.

 

경매물건에 임차인은 존재하지만 대항력을 포기한 상태로 낙찰자는 해당 임차인을 인수할 필요가 없으며, 보증금(권리금 포함) 반환 책임도 지지 않습니다.

 

‘대항력 포기 경매물건' 낙찰자

대항력 포기 경매물건(임차권 인수조건변경부 경매물건)은 임차인이 대항력을 포기한 물건이라 HUG(주택도시보증공사)가 보증채권자로 입찰에 참여하여 낙찰을 받거나 일반투자자가 낙찰을 받게 됩니다.

 

1. HUG가 보증채권자로서 입찰

HUG(주택도시보증공사)는 임차인에게 전세금 반환 보증을 제공한 공공기관입니다. 임대인이 전세금을 돌려주지 않아 HUG가 대신 지급(대위변제)하면, HUG는 임차인 대신 경매를 신청하거나 직접 낙찰에 참여할 수 있습니다.

 

임차인은 HUG로부터 이미 보증금을 지급받은 상태이므로 임차인은 보증금( 권리금)을 주장하지 않으며, 퇴거에 동의하는 조건으로 대항력을 포기하게 됩니다. 임차인은 직접 배당받지 않고, HUG가 대신 배당을 받아 회수합니다.

 

2. 일반 투자자가 입찰

‘대항력 포기’ 조건이 붙은 물건을 일반 투자자가 입찰하여 낙찰을 받은 경우에는 일반적으로 임차인을 인수할 필요가 없고, 공실로 낙찰되므로 투자자 입장에서 선호되는 경우가 많습니다.

 

임차인은 HUG로부터 이미 보증금을 지급받은 상태이므로 임차인은 직접 배당받지 않고, HUG가 대신 배당을 받아 회수합니다. 점유자 문제만 없다면 상대적으로 깔끔한 물건으로 간주되어 일반인 투자자도 입찰에 참여합니다.

 

 

‘대항력 포기 경매물건' 유의할 점

1. 임차인의 '실제 점유 여부' 확인

명목상 대항력은 포기했더라도, 실제로 퇴거하지 않은 경우 강제집행비용이 발생할 수 있으므로 현장에 가서 실점유 여부, 퇴거 의사 반드시 확인해야 합니다.

 

2. ‘대항력 포기’의 법적 효력 확인

법원 매각물건명세서에 “임차권 인수조건 변경”, “대항력 포기 확인” 등 문구가 있는지 여부와 임차인의 확정일자 말소 여부, 배당요구서 제출 여부 등도 체크합니다.

 

3. HUG와의 협의 상황 확인

HUG가 임차인의 보증금을 대신 지급하고, 임차인에게 퇴거를 조건으로 보증금 일부만 배당하는 구조이지만 간혹 임차인의 협조가 미흡하거나 퇴거 거부 사례도 발생하기 때문에 반드시 HUG 담당자 또는 관리사무소를 통해 진행 상황 파악합니다.

 

4. 점유자 변경 가능성 주의

경매 진행 중에 임차인이 제3자에게 무단으로 전대하거나, 점유자를 변경하는 등 낙찰이후 예상치 못한 점유자 분쟁이 생길 수 있으므로,현황조사서와 현장조사 모두 필수로 해야 합니다.

 

요약

HUG의 '대항력 포기 경매물건'은 ' 임차권 인수조건변경부 경매물건'이라고도 하며 HUG가 대신 지급한 보증금 채권을 회수하기 위한 특수물건입니다.

 

임차인은 대항력을 포기하여 배당에 참여 할 수 없고 HUG(주택도시보증공사)가 보증채권자로서 낙찰을 받거나 일반투자자가 유리한 조건의 투자 물건으로 낙찰을 받게 됩니다.