전세권과 임차권을 동시에 가진 세입자의 경매신청

전세권과 임차권을 동시에 가진 세입자의 경매신청

부동산 경기 불황으로 보증금을 돌려받지 못한 세입자들이 보증금 회수를 위해 직접 경매신청을 하는 경우를 종종 볼 수 있습니다. 전세권을 가진 세입자는 경매청구권이 있어 담보권에 의한 임의경매를 신청하고 임차권을 가진 세입자는 보증금 채권에 의한 강제경매를 신청하는 경우가 있습니다. 전세권과 임차권을 동시에 가진 세입자의 경매신청 방법에 대해 알아봅니다.

전세권과 임차권 차이

전세권

전세권은 등기를 통해 성립하는 물권으로, 부동산을 점유하면서 사용·수익할 수 있고, 전세금 반환이 지체될 경우 별도의 판결 없이 직접 임의경매를 신청할 수 있는 권리를 가집니다. 전세권자는 담보물권자로서 우선변제권이 있어 제3자에게도 효력이 미칩니다.

임차권

임차권은 계약에 의해 성립하는 채권으로 세입자가 부동산을 점유하고 사용하는 권리는 있으나, 경매를 진행하려면 보증금 반환소송을 거쳐 판결을 받아 강제경매를 신청해야 합니다. 다만 주택임대차보호법상 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 우선변제권이 인정되어 경매절차에서 일반채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있습니다.

전세권자의 경매 신청

전세권자는 전세금 반환이 지체되거나 받지 못했을 경우, 임대인의 동의나 판결 없이도 부동산에 대해 직접 임의경매를 신청할 수 있습니다.

전세권자가 경매를 신청하려면 전세권을 말소하겠다는 내용의 내용증명을 소유자에게 발송하고 부동산을 소유자에게 반환해야 합니다.

경매가 진행되면 전세권자는 배당절차에서 후순위 권리자나 일반 채권자보다 우선하여 보증금을 회수할 수 있는 우선변제권이 있고 전세금이 전액 배당되지 않아도 전세권은 소멸합니다.

민법318조 전세권자의 경매청구권

전세권설정자가 전세금반환을 지체한 때에는 전세권자는 민사집행법이 정한 바에 의하여 전세권목적물의 경매를 청구할 수 있다.

임차권자의 경매 신청

임차권자는 임대차 계약에 따라 부동산을 점유하고 사용하는 권리를 가진 사람으로, 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 법적 절차를 통해 강제경매를 신청할 수 있습니다.

임차권은 채권이기 때문에 전세권처럼 바로 경매를 신청할 수는 없고, 먼저 보증금 반환청구 소송을 통해 승소 판결을 받은 뒤, 그 판결문을 바탕으로 강제경매를 신청해야 합니다.

임차권자가 대항력과 확정일자를 갖춘 경우 주택임대차보호법에 따라 우선변제권을 얻게 되며, 경매 시 일반 채권자보다 우선적으로 배당을 받을 수 있습니다.

경매절차에서 보증금을 전액 배당받지 못한 경우에도 임차권은 소멸되지 않고 유지됩니다.