토지 경매에서 문제 되는 '지상권과 지역권'

토지 경매에서 문제 되는 '지상권과 지역권'

 

 

타인의 토지를 사용하는 권리에는 지상권과 지역권이 있습니다. 경매물건에 지상권과 지역권이 설정되어 있으면 말소되지 않으면 토지 사용에 제약이 생길 수 있습니다. 토지경매에서 문제 되는 '지상권과 지역권'에 대해 알아봅니다.

 

지상권(地上權)

지상권은 타인의 토지에 건물, 공작물 또는 수목 등을 소유하기 위해 토지를 사용할 수 있는 권리로 크게 법정지상권과 설정지상권으로 나뉘며, 경매 시 토지의 이용이 제한될 수 있습니다.

 

법정지상권(法定地上權)

법정지상권은 토지와 건물의 소유자가 원래 동일인이었으나, 경매 등으로 소유자가 달라지는 경우 자동으로 발생하는 지상권입니다.

 

설정행위 없이도 성립하고 법정지상권이 성립되면, 건물 소유자는 토지를 계속 사용할 수 있어 낙찰자는 토지를 마음대로 활용할 수 없고, 건물 철거가 어려우며 추가 협의가 필요합니다.

 

설정지상권(設定地上權)

설정지상권은 토지 소유자와 지상권자가 계약을 통해 일정 기간 동안 토지를 사용할 수 있도록 설정한 지상권으로 등기부에 등재가 됩니다.

 

지상권은 존속기간이 일반적으로 길어 경매로 토지를 낙찰받아도 존속기간이 남아 있으면 해당 지상권을 승계해야 하므로 자유로운 토지 이용이 어렵습니다.

 

지상권이 경매에서 문제 되는 이유

1. 토지는 활용에 제한이 크다.

법정지상권이 성립하면, 낙찰자는 토지를 마음대로 사용할 수 없고 설정지상권도 존속기간이 남아 있다면, 낙찰자가 강제적으로 소멸시킬 수 없습니다.

2. 건물 철거가 어렵다.

지상권이 있는 경우, 해당 건물은 토지 소유자의 동의 없이 철거할 수 없어 토지를 개발하거나 새로 활용하는 데 제약이 될 수 있습니다.

3. 추가 협의가 필요하다.

지상권자가 토지를 계속 사용하려면 사용료를 지급해야 하지만, 이미 저렴한 조건으로 계약된 경우 새로운 낙찰자에게 불리할 수 있습니다.

 

등기부등본을 통해 지상권이 설정되어 있는지를 확인하고 현장조사를 통해 건물이 존재한다면 법정지상권 성립 여부를 따져보고, 소멸 가능성을 분석해야 합니다.

 

 

지역권(地域權)

지역권은 특정 토지를 위해 다른 토지를 이용할 수 있는 권리를 말하며 대표적으로 ‘통행 지역권’이 있습니다. 지역권은 크게 약정지역권과 관습법상 지역권으로 나뉘며 경매로 낙찰받아도 다른 사람이 계속 해당 토지를 사용할 수 있습니다.

 

약정 지역권

토지 소유자 간 계약으로 설정되며 등기부에 기재됩니다.

관습법상 지역권

등기부에 등재되지는 않지만  장기간 계속 사용되었다면 관습법상 인정될 수도 있습니다. 

 

지역권이 경매에서 문제 되는 이유

1. 낙찰받아도 유지될 가능성이 높음

지역권이 등기되어 있는 경우, 경매로도 말소되지 않습니다.

2.  토지 이용에 제약이 생김

지역권이 설정된 토지는 소유자가 토지를 자유롭게 사용할 수 없습니다.

3.  가치 하락 가능성

지역권이 설정된 토지는 활용도가 제한되므로, 일반적인 토지보다 가치가 낮아질 수 있습니다.

 

등기부 등본을 통해 지역권 등기가 되어 있는지 확인하고 현장답사를 통해 해당 토지가 실제로 어떻게 이용되고 있는지, 주변 주민들이 통행로로 사용하고 있는지 살펴봐야 합니다.

 

토지 경매에서 '지상권과 지역권'

구분	개념	문제점	경매 시 주의사항
지상권	타인의 토지를 사용하여 건물·공작물 등을 소유할 수 있는 권리	법정지상권 성립시 낙찰 후 건물 철거 불가하고 설정지상권은 존속기간 동안 토지 사용 제한	등기부등본을 통해 지상권 설정 여부 및 존속기간 확인하고 현장 조사를 통해 건물 존재 여부와 법정지상권 성립 여부 검토합니다
지역권	특정 토지를 위해 다른 토지를 이용할 수 있는 권리 (통행권, 배수권 등)	등기된 지역권은 경매 후에도 소멸되지 않고 타인이 계속 토지를 사용할 수 있어 활용 제한	등기부등본을 통해 지역권 설정 여부 확인하고 현장 조사를 통해 실제 통행과 토지 사용 여부를 점검합니다.

 

요약

지상권이 있는 토지는 활용에 제약이 크며, 건물 철거가 어려운 경우가 많고 지역권이 설정된 토지는 타인이 계속 사용할 수 있어 활용도가 낮아질 수 있습니다.

 

지상권과 지역권이 설정된 토지는 활용 가치가 제한될 가능성이 크므로 사전에 반드시 등기부등본과 현장조사를 통해 해당 권리의 유무를 확인한 후 입찰 여부를 결정하는 것이 중요합니다.