경매에서 임야 취득 시 유의할 점

 

경매에서 임야 취득 시 유의할 점

 

 

경매물건 중에서 임야는 특별한 증명을 받아야 하는 농지와 달리 누구나 마음대로 취득할 수 있고 취득요건이 까다롭지 않습니다. 임야를 잘 취득하면 개발여부에 따라 투자수익을 올릴 수도 있지만 잘못하면 활용성이 없어 투자금이 묶이게 되는 경우도 생기게 됩니다. 임야 취득 시 유의해야 할 점에 대해 알아봅니다.

 

임야 취득 시 유의사항

1. 토지의 용도 및 개발 가능성 확인

현장확인 시 토지이용계획서를 발급받아 용도지역을 확인하고 취득목적에 적합한지, 형질변경이 가능한지를 충분히 검토해야 합니다.

2. 토지의 물리적 특성 확인

지적도 및 임야도 대조하여 토지 위치가 명확한지 확인합니다. 실제 방문해 경계를 확인하고 진입로 유무와 경사도를 확인하여 개발이 가능한지 여부도 알아봅니다

3. 법적 권리관계 확인

등기부등본을 통해 근저당, 가처분, 가등기, 유치권 등의 부담이 있는지를 확인하고  현장방문을 통해 점유자 존재 여부를 확인합니다. 

4. 경제성 및 추가 비용 고려

임야도 세금 부담이 클 수 있음 취득세 및 보유세(재산세, 종합부동산세) 등을 알아보고 투자목적에 따라 관리비용과 경제성을 고려합니다.

5. 입찰 전 현장 조사 

감정평가서 외에고 직접 방문하여 지형, 위치, 접근성, 주변 환경 등을 확인하고 현지 주민 및 인근 부동산을 통해 매매 사례 및 시세를 조사합니다.

 

 

분묘가 있는 임야

분묘가 있는 임야는 분묘기지권 성립여부를 확인합니다. 분묘기지권이 성립하면 묘를 함부로 이장할 수 없고 분묘와 분묘 주위의 땅에 대해서도 효력이 미쳐 토지의 활용이 제한될 수 있습니다. 

 

분묘기지권이 성립하는 경우

-1962년 1월 1일 이전에 설치된 분묘

-토지 소유자가 명시적·묵시적으로 허락했거나

-20년 이상 평온·공연하게 점유하여 시효 취득한 경우

 

분묘기지권이 성립하지 않는 경우

-1962년 이후 무단으로 설치된 경우

-토지 소유자의 승낙 없이 최근에 설치된 경우

-사용자가 따로 토지 사용 계약을 체결한 경우

 

분묘기지권 여부는 직접 방문하여 현장조사를 통해 분묘 위치, 개수, 연고자 여부 확인하고 이장여부 등 법적인 검토를 통해 신중하게 접근해야 합니다.

 

수목(나무)이 있는 임야

임야를 경매로 취득할 때, 그 위에 있는 수목(나무)의 소유권이 반드시 땅 주인에게 있는 것은 아닙니다. 수목의 법적 지위에 따라 다양한 문제가 발생할 수 있습니다.

 

토지와 함께 소유권 인정되는 경우 

등기부에 별도의 입목등기가 없고, 소유자가 주장하는 권리를 주장하는 소유자가 없는 경우 일반적으로 토지 소유자가 벌목 및 활용을 할 수 있습니다.

 

입목등기가 되어 있는 경우 

입목등기가 되어 있는 수목인 경우에는 토지를 낙찰받아도 나무는 소유자가 따로 존재할 수 있어 벌목, 판매 가 불가능 하여 수목 소유자와 별도로 협의해야 합니다.

 

명인방법을 갖춘 수목 

입목등기는 없지만 누군가 장기간 수목을 재배·수확할 권리를 가지고 있을 수 있는 명인방법을 갖춘 수목의 경우 토지와 별개로 수목소유자와 협의를 해야 할 수도 있습니다.

 

수목이 국립공원, 군사보호구역, 습지보호구역 등 산림보호구역에 속하는 경우에는 문화재로 지정한 보호수이거나 천연기념물인 경우가 있어 주의가 필요합니다.

 

요약

경매로 임야를 취득하는 것은 가격적인 메리트가 있을 수 있지만, 법적 제한, 접근성, 개발 가능성 등을 철저히 분석하지 않으면 활용이 어려울 수 있어 전문성이 필요한 분야입니다.